別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-15 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.
鑑定評価額 438,000,000 円  １㎡当たりの価格 976,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区桜坂３丁目１７１番１外
｢桜坂３－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 449  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い駅前の商
業地域		 北25m市道、東側道 水道、ガス、下水 桜坂

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 桜坂駅　東方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いに、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。近隣地域に特段の大きな変動要因はないが、
周辺地域の発展に相俟って、地価は上昇傾向で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    998,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    848,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中央区天神地区の外延部、桜坂駅至近の幹線沿線の商業地域である。需要者の中心は、分譲又は
賃貸共同住宅等を供給するデベロッパーや不動産ファンド等の機関投資家や事業法人等である。六本松と薬院を結ぶ城
南線沿いに存するため土地の需要は底堅い。土地の価格水準は、敷地規模や立地にもよるが、概ね９７０，０００～９
８０，０００円／㎡程度が中心になるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-17              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,020,000 円／㎡		 [110.8]
100		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 [ 99.9]
100		 965,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    913,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安が進み、金利上昇の局面にあるが、博多
・天神地区の商業ビル開発やマンション販売
の事業は引続き堅調である。


城南線沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商
業地域。天神地区へのアクセスの良さもあり
、共同住宅の需要は旺盛、地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｃ
-101		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西4.5m、
角地
商業

(85,280)
b 福岡中央８
Ｋ
-1101		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m市道
、中間画地
商業

(90,400)
c 福岡中央８
Ｋ
-302		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.4m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡中央８
Ｋ
-802		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.8m市
道、
南東2.8m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,097,361  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,193,247 		 100
[ 119.4]
999,369 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
998,000 
b (　           ) 
1,226,005  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,327,763 		 100
[ 123.9]
1,071,641 
1,070,000 
c (　           ) 
835,443  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
882,228 		 100
[  89.9]
981,344 
980,000 
d (　           ) 
1,022,986  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,059,091 		 100
[ 102.6]
1,032,252 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +10.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    998,000 円／㎡]  



福岡中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,813,954 
10,507,790 
32,306,164 
19,014,300 
13,291,864 		 （　0.9451）
12,562,141 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    380,670,939 円　　　　（　    848,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 175.00 ＲＣ8 1,310.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   449 ㎡     22.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～８階５０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 当該用途においては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
60.0 
51.00 
4,500 
229,500 		 8.0  1,836,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
175.00 
75.0 
131.25 
3,500 
459,375 		 6.0  2,756,250 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
175.00 
90.0 
157.50 
2,700 
425,250 		 0.0  0 
2.0  850,500 

 8～ 8		 住宅
175.00 
90.0 
157.50 
2,900 
456,750 		 0.0  0 
2.0  913,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,310.00 
86.0 
1,127.25 

3,271,875 		 4,592,250 
5,166,000 
⑨年額支払賃料      3,271,875 円　×　12ヶ月　＝　      39,262,500 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,127.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,705,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗・事務所・共同住宅の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,967,900 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,729,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,498,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,592,250 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,166,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,271,084 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,813,954 円　　　　（　        95,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,665,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,322,790 円  　　　       43,227,900　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,023,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,830,500 円  　　　　    333,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,507,790 円　（　　　　　　        23,403 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   1,310.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,014,300 円  
（　　　　　        42,348 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,813,954 円      
②総費用 10,507,790 円      
③純収益　①－② 32,306,164 円      
④建物等に帰属する純収益 19,014,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,291,864 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,562,141 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,978 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    380,670,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     848,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区桜坂三丁目１７１番１
 2900000120888-0000
2 　福岡市中央区桜坂三丁目１７２番１
 2900000120889-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-15 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.
鑑定評価額 432,000,000 円  １㎡当たりの価格 963,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区桜坂３丁目１７１番１外
｢桜坂３－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 449  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い駅前の商
業地域		 北25m市道、東側道 水道、ガス、下水 桜坂

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称「城南線」 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 桜坂駅　東方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅至近の幹線道路沿いに店舗付きマンション、医院など建ち並ぶ商業地域。空地はほとんどなく、今後も
現状を維持するものと予想する。地価は上昇傾向が鈍化している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    861,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心の縁辺部の商業地域。需要の中心は、不動産業者や投資家による賃貸マンション又は分譲マンション
用地需要である。近隣地域の１階部分は天神エリアのような過度な商業集積はなく、生活密着型店舗が主となる。２階
以上は賃貸住宅や小規模オフィス利用である。需要水準は大規模画地であれば５億円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い事例を重視して試算した。収益価格は、店舗・事務所兼共同住宅を想定して試算したもので
、投資採算性が重視されるエリアでは価格の重要な指標となる。しかし収益価格は建築費や利回り次第で流動的となる
特性を有し、信頼性では比準価格より若干劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、さらに代表標
準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-17              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,020,000 円／㎡		 [109.8]
100		 100
[100.0]		 100
[116.4]		 [ 99.9]
100		 961,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    913,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 １０年国債利回りは１．９％台まで上昇し、
２００７年以来の高水準となった。住宅需要
や投資需要への影響が注視される。


桜坂１～３丁目エリアにおける２０２５年１
月以降の開発計画は、分譲マンション１棟（
３５戸）。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-402		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
b 福岡中央８
Ｋ
-802		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.8m市
道、
南東2.8m、
二方路
商業

(100,400)
c 福岡中央８
Ｋ
-803		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡中央８
ＫＤＨ
-210		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
北2m、角地
１住居
高度地区2種20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,199,121  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,278,263 		 100
[ 100.3]
1,274,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
1,022,986  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,059,091 		 100
[ 110.4]
959,322 
958,000 
c (　           ) 
802,268  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
830,347 		 100
[  87.4]
950,054 
949,000 
d (　           ) 
685,464  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
692,929 		 100
[  69.8]
992,735 
992,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    970,000 円／㎡]  



福岡中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,539,070 
9,023,147 
32,515,923 
19,014,300 
13,501,623 		 （　0.9451）
12,760,384 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    386,678,303 円　　　　（　    861,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 175.00 ＲＣ8 1,310.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   449 ㎡     22.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～８階住宅（戸当たり５２．５㎡） ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 同種の用途としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
60.0 
51.00 
4,200 
214,200 		 8.0  1,713,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
175.00 
75.0 
131.25 
3,500 
459,375 		 6.0  2,756,250 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
175.00 
90.0 
157.50 
2,650 
417,375 		 0.0  0 
2.0  834,750 

 8～ 8		 住宅
175.00 
90.0 
157.50 
2,700 
425,250 		 0.0  0 
2.0  850,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,310.00 
86.0 
1,127.25 

3,185,700 		 4,469,850 
5,024,250 
⑨年額支払賃料      3,185,700 円　×　12ヶ月　＝　      38,228,400 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,127.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,029,050 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,257,450 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,677,498 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,259,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,469,850 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,911 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,024,250 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,236,207 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,539,070 円　　　　（　        92,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,763 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,665,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,851,747 円  　　　       41,937,450　×　　　　   6.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,009,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,830,500 円  　　　　    333,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,023,147 円　（　　　　　　        20,096 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   1,310.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,014,300 円  
（　　　　　        42,348 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,539,070 円      
②総費用 9,023,147 円      
③純収益　①－② 32,515,923 円      
④建物等に帰属する純収益 19,014,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,501,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,760,384 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    386,678,303 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     861,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区桜坂三丁目１７１番１
 2900000120888-0000
2 　福岡市中央区桜坂三丁目１７２番１
 2900000120889-0000
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備考