別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-13 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.
鑑定評価額 1,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名１丁目７０１番
｢大名１－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 事務所兼店舗

ＳＲＣ8		 中高層店舗ビル等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南22m国道 水道、ガス、下水 西鉄福岡（天神）

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 天神西通りに近接する国体道
路沿いの商業地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 西鉄福岡（天神）駅　
南西方
570m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗ビル中心の繁華性高い商業地である。低利用建物の更新で成熟度は高まるが、地価は既に高値圏で上
昇率は鈍化しつつある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市中央区及び博多区に位置し、商業繁華性の高い準高度商業地域である。主たる需要者は、不動産
投資ファンドや貸ビル事業者、ホテル運営を目的とする事業者等である。天神地区の再開発の進展を背景に、大名地区
に加え、近時は今泉地区においても商業集積が進み、繁華性は面的に拡大している。観光需要の回復・増加を受け、店
舗及び宿泊施設の出店意欲は引き続き高く、不動産取得需要は総じて堅調な市場環境にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法及び収益還元法を適用して試算価格を求めた。比準価格は、同一需給圏内における複数の取引事例を比
較検討して算出されたもので、客観性及び実証性を備え、市場の実態を的確に反映している。一方、収益価格は計算過
程に多くの想定要素を含むことから、客観性及び説得力は相対的に低い。本件では、市場性を的確に反映し、説得力に
優れる比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,650,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[155.6]		 [100.0]
100		 2,940,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口・世帯数は増加傾向にある。金
利や建築費の上昇といった不安要素はあるも
のの、土地取得需要は依然として旺盛である
。

広幅員道路に面し中高層店舗ビルが建ち並ぶ
商業地域である。ホテル用地取得もみられ、
商業用途としての不動産取得需要は引き続き
強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-104		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,420)
b 福岡中央８
Ｋ
-1104		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c 福岡中央７
Ｃ
-206		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 福岡博多７
ＫＤＨ
-102		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,495)
e 福岡博多７
ＫＤＨ
-101		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m市道、
南西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,049,203  		 100
[ 100.0]		 [ 128.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,930,423 		 100
[ 120.4]
3,264,471 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,260,000 
b (　           ) 
3,444,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,519,800 		 100
[ 117.7]
2,990,484 
2,990,000 
c (　           ) 
2,088,555  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,203,426 		 100
[  73.3]
3,006,038 
3,010,000 
d (　           ) 
3,224,817  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
3,808,679 		 100
[ 123.9]
3,073,994 
3,070,000 
e (　           ) 
3,282,018  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
3,837,791 		 100
[ 134.2]
2,859,755 
2,860,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,040,000 円／㎡]  



福岡中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

107,937,764 
33,629,797 
74,307,967 
32,147,300 
42,160,667 		 （　0.9451）
39,846,046 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,207,455,939 円　　　　（　  2,740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 346.95 Ｓ5F1B 1,785.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   440 ㎡     20.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を事務所で想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種建物として標準的であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
77.20 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
320.00 
82.7 
264.55 
7,830 
2,071,427 		 12.0  24,857,124 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
346.95 
86.0 
298.43 
5,870 
1,751,784 		 12.0  21,021,408 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
346.95 
86.0 
298.43 
4,820 
1,438,433 		 12.0  17,261,196 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,785.00 
81.7 
1,458.27 

8,138,510 		 97,662,120 
0 
⑨年額支払賃料      8,138,510 円　×　12ヶ月　＝　      97,662,120 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   1,458.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,124,430 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       110,786,550 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,458,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 107,000,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        97,662,120 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         937,556 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     107,937,764 円　　　　（　       245,313 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,820 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,815,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 15,604,197 円  　　　      111,458,550　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,299,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,785,500 円  　　　　    563,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       563,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       563,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,629,797 円　（　　　　　　        76,431 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 563,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　   1,785.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,147,300 円  
（　　　　　        73,062 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 107,937,764 円      
②総費用 33,629,797 円      
③純収益　①－② 74,307,967 円      
④建物等に帰属する純収益 32,147,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,160,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 39,846,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       90,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,207,455,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名一丁目７０１番
 2900000124044-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-13 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　桐野　祐記   TEL.
鑑定評価額 1,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名１丁目７０１番
｢大名１－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 事務所兼店舗

ＳＲＣ8		 中高層店舗ビル等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南22m国道 水道、ガス、下水 西鉄福岡（天神）

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 西鉄福岡（天神）駅　
南西方
570m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国体道路沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ地域である。当地域周辺において高級賃貸マンションと商業施設から
なる複合施設が建築中であるなど、今後は土地の利用度を高めつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,610,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡都心部における準高度商業地域一帯と判定される。主たる需要者は店舗兼事務所ビル等の建設を目論
むデベロッパーであり、複合不動産に係る需要者はリートや私募ファンド、生損保会社等の投資家が想定される。オフ
ィス賃貸市場の先行きはやや不透明であるが、資金調達環境は引き続き良好であり、物件取得意欲は高い。取引件数が
少なく、動機や規模は様々であり、中心的な価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれてお
り不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定上の条件が多
数介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,650,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[154.4]		 [100.0]
100		 2,970,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今後、オフィスの大量供給が予定されており
、賃貸市場や金利の動向には留意を要するが
、オフィス、マンション用地の需要は引き続
き旺盛である。

国体道路沿いの商業地域。インバウンドの増
加等に伴い店舗の出店需要は回復しており、
賃料相場は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-204		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福岡中央８
Ｋ
-1104		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c 福岡中央８
Ｋ
-903		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.9m市道、
中間画地
商業

(90,354)
d 福岡中央８
Ｋ
-303		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.8m市道
、北西2.8m、
角地
商業

(100,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,951,669  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,045,349 		 100
[  68.4]
2,990,276 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,990,000 
b (　           ) 
3,444,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,519,800 		 100
[ 114.4]
3,076,748 
3,080,000 
c (　           ) 
1,562,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,653,125 		 100
[  67.6]
2,445,451 
2,450,000 
d (　           ) 
2,064,502  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,048,772 		 100
[  58.5]
3,502,174 
3,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,040,000 円／㎡]  



福岡中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

112,161,578 
35,414,751 
76,746,827 
37,844,400 
38,902,427 		 （　0.9462）
36,809,476 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  1,150,296,125 円　　　　（　  2,610,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 346.95 Ｓ5F1B 1,785.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   440 ㎡     19.5 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～５階：事務所、容積対象面積：１，７５９．８０㎡ ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
77.20 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
320.00 
82.7 
264.64 
8,770 
2,320,893 		 12.0  27,850,716 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
346.95 
86.0 
298.38 
4,990 
1,488,916 		 12.0  17,866,992 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,785.00 
81.7 
1,458.16 

8,276,557 		 99,318,684 
0 
⑨年額支払賃料      8,276,557 円　×　12ヶ月　＝　      99,318,684 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,458.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　      15,923,107 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       115,241,791 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,633,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 111,208,119 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        99,318,684 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         953,459 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     112,161,578 円　　　　（　       254,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,990 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,355,000 円  　　　　    671,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 16,217,851 円  　　　      115,841,791　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,796,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,703,500 円  　　　　    671,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       671,000 円  　　　　    671,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       671,000 円  　　　　    671,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      35,414,751 円　（　　　　　　        80,488 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 671,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　   1,785.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,844,400 円  
（　　　　　        86,010 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 112,161,578 円      
②総費用 35,414,751 円      
③純収益　①－② 76,746,827 円      
④建物等に帰属する純収益 37,844,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,902,427 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,809,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       83,658 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,150,296,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,610,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名一丁目７０１番
 2900000124044-0000
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備考