別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-12 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.
鑑定評価額 3,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名２丁目１７７番
｢大名２－６－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 642  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,590)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の事務所、店
舗ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 赤坂

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 赤坂駅　東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,590)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層オフィスビル、高層店舗付きマンションなどが建ち並ぶ商業地域。既に高度利用が進んでおり、今後も現状
を維持するものと予測する。地価は上昇傾向が鈍化している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区・博多区の中心商業地域。需要者は、資金力のある私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ７／１１時
点の大名・赤坂エリアのオフィス空室率は６．１％で、前年同月比で３．１ポイント低下した。新築ビルも募集賃料値
下げやフリーレントで入居が進んでいる。需要水準は一棟のオフィスビルで数十億～百億円。近隣の大規模ビルの取引
キャップレートは３．５％程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引時点が新しく、かつ近隣地域に近接する事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想
定して試算した。建築費や利回り次第で価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の重要な指標
となる。以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 １０年国債利回りは１．９％台まで上昇し、
２００７年以来の高水準となった。住宅需要
や投資需要への影響が注視される。


明治通り沿いでは２０２４年にオフィスビル
が２棟（大名町ビル、赤坂セントラルビル）
が竣工。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央４
ＣＤＨ
-102		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
南西8.2m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 福岡中央７
Ｃ
-206		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 福岡中央７
ＫＤＨ
-101		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 福岡中央８
Ｋ
-1104		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,613,959  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,581,879 		 100
[ 100.0]
5,581,879 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
5,860,000 
b (　           ) 
2,088,555  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,203,426 		 100
[  50.0]
4,406,852 
4,630,000 
c (　           ) 
3,393,279  		 100
[ 100.0]		 [ 118.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
4,236,241 		 100
[  86.5]
4,897,388 
5,140,000 
d (　           ) 
3,444,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,519,800 		 100
[  75.1]
4,686,818 
4,920,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,900,000 円／㎡]  



福岡中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

240,726,694 
65,546,866 
175,179,828 
75,576,000 
99,603,828 		 （　0.9638）
95,998,169 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  2,999,942,781 円　　　　（　  4,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 503.49 Ｓ8 4,009.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   590 ％   642 ㎡     20.5 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所。 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 同種のオフィスビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
485.46 
33.9 
164.33 
6,463 
1,062,065 		 8.0  8,496,520 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
503.49 
80.3 
404.45 
5,706 
2,307,792 		 8.0  18,462,336 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,009.89 
74.7 
2,995.48 

17,216,609 		 137,732,872 
0 
⑨年額支払賃料     17,216,609 円　×　12ヶ月　＝　     206,599,308 円 
⑩a共益費（管理費）           1,100 円／㎡　×　   2,995.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　      39,540,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       246,139,644 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     9,975,186 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 239,404,458 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       137,732,872 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,322,236 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     240,726,694 円　　　　（　       374,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,744 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,706 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,700,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 23,691,066 円  　　　      249,379,644　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,085,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,390,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,340,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,340,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      65,546,866 円　（　　　　　　       102,098 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,340,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   4,009.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,576,000 円  
（　　　　　       117,720 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 240,726,694 円      
②総費用 65,546,866 円      
③純収益　①－② 175,179,828 円      
④建物等に帰属する純収益 75,576,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 99,603,828 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 95,998,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      149,530 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,999,942,781 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名二丁目１７７番
 2900000077164-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-12 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　姫野　哲次   TEL.
鑑定評価額 3,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名２丁目１７７番
｢大名２－６－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 642  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,590)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の事務所、店
舗ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 赤坂

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 赤坂駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,590)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 明治通り沿いで店舗、事務所等が建ち並ぶ地域で、大名ガーデンシティの開業により繁華性が上昇し、今後も発
展的に推移すると予測する。オフィスの利便性も高く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市の都心部及びその周辺に位置する集積度の高い商業地域。典型的な需要者は、オフィスビル等の商
業ビルを建設する目的で用地を取得する不動産開発会社、不動産ファンド等である。大名地区は、天神地区を補完する
商業エリアであり、市場参加者は不動産の収益性に着目した取引を行う。取引価格については供給が限定されており、
立地・規模等により大きく異なることからバラつきがみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に際し、都心部に位置する取引事例を採用し、実際の不動産市場を反映した試算価格が査定され
た。また、収益還元法は、最有効使用の店舗兼事務所ビルを想定し試算を行ったが、需要者の重視する価格であるもの
の試算の過程において想定要因を含むためやや規範性が劣る。以上より、実際の取引事例に基づき査定された比準価格
を中心とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡中央 5-13              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,720,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市中心部の収益不動産に対する投資家の
需要は堅調が続いており、市内商業地の地価
は上昇傾向にある。


近隣地域の隣接地域において大規模店舗、事
務所ビルが開業・竣工したことにより繁華性
が高まっており、地価は引続き上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
ＫＤＨ
-101		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡中央８
Ｋ
-6		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11.2m県
道、
南東4.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 福岡中央８
Ｋ
-1104		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d 福岡博多８
Ｋ
-105		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
南東6m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,393,279  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
4,025,500 		 100
[  80.3]
5,013,076 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
5,260,000 
b (　           ) 
3,134,187  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,152,444 		 100
[  68.4]
4,608,836 
4,840,000 
c (　           ) 
3,444,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,519,800 		 100
[  89.1]
3,950,393 
4,150,000 
d (　           ) 
3,146,079  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
3,240,767 		 100
[  67.7]
4,786,953 
5,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,820,000 円／㎡]  



福岡中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

240,600,185 
76,334,823 
164,265,362 
71,064,000 
93,201,362 		 （　0.9638）
89,827,473 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  2,807,108,531 円　　　　（　  4,370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 503.49 Ｓ8 4,009.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   590 ％   642 ㎡     20.5 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所を想定。容積率対象面積は３，７６８．２０㎡ ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 この種の店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
485.46 
33.9 
164.33 
6,500 
1,068,145 		 8.0  8,545,160 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
503.49 
80.3 
404.45 
5,700 
2,305,365 		 8.0  18,442,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,009.89 
74.7 
2,995.48 

17,205,700 		 137,645,600 
0 
⑨年額支払賃料     17,205,700 円　×　12ヶ月　＝　     206,468,400 円 
⑩a共益費（管理費）           1,100 円／㎡　×　   2,995.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　      39,540,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       246,008,736 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     9,969,949 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 239,278,787 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       137,645,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,321,398 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     240,600,185 円　　　　（　       374,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,738 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,300,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 34,894,823 円  　　　      249,248,736　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,910,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,710,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      76,334,823 円　（　　　　　　       118,902 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　   4,009.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,064,000 円  
（　　　　　       110,692 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 240,600,185 円      
②総費用 76,334,823 円      
③純収益　①－② 164,265,362 円      
④建物等に帰属する純収益 71,064,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 93,201,362 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 89,827,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      139,918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,807,108,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名二丁目１７７番
 2900000077164-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考