別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-7 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 480,000,000 円  １㎡当たりの価格 970,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区清川２丁目４号１３番１
｢清川２－４－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.6		 店舗兼共同住宅

ＲＣ12		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南西11.6m市道、南東側道 水道、ガス、下水 渡辺通

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １１．６ｍ市道 交通

施設		 渡辺通駅　南東方

850m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は天神地区へのアクセスが良好で、賃貸マンション用地の取引が活発なため、地価は上昇傾向にて推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    888,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び博多区の店舗兼共同住宅や事業所が混在する地域である。近隣地域は高容積率を活かしたマン
ション開発が可能なことから、需要者の中心は、マンションデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等が想定
される。清川地区は天神地区へのアクセスが良好なため、賃貸マンションの供給が活発である。市場の中心的な価格は
、標準的な画地規模で総額４億円～５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の共同住宅が建ち並ぶ商業地域であることから、最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を前提とした収益価格を査
定したが、試算の特性として、間取り、仕様等の想定要因を多数含んでいる。一方、比準価格は類似性の高い取引事例
を中心として査定しており、市場の実態を反映し説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[103.0]		 100
[157.0]		 [105.0]
100		 968,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    872,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 借入金利は上昇傾向にあるものの、福岡市中
心部の収益用不動産に対する投資家の需要は
堅調なことから、中央区の商業地の地価は上
昇している。

土地価格が相対的に割安であり、天神地区へ
のアクセスも良好なため、賃貸マンションの
開発が集中しているエリアである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-802		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.8m市
道、
南東2.8m、
二方路
商業

(100,400)
b 福岡中央８
Ｋ
-701		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東10m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c 福岡中央７
Ｃ
-1312		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西5.5m市道
、南西5.5m、
角地
商業
地区計画等
(100,330)
d 福岡中央８
Ｋ
-402		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,022,986  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,059,091 		 100
[ 114.4]
925,779 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
972,000 
b (　           ) 
1,327,401  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.0]
1,119,265 		 100
[ 117.3]
954,190 
1,000,000 
c (　           ) 
1,006,653  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,093,501 		 100
[ 110.2]
992,288 
1,040,000 
d (　           ) 
1,199,121  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,278,263 		 100
[ 101.3]
1,261,859 
1,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,000,000 円／㎡]  



福岡中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,454,333 
17,838,428 
44,615,905 
29,267,200 
15,348,705 		 （　0.9451）
14,506,061 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    439,577,606 円　　　　（　    888,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.00 ＲＣ11 1,955.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     17.6 m x   28.2 m  前面道路：市道     　  11.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：共同住宅（単身者向け、１Ｒ：平均専有面積約２８㎡） ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 中高層の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
70.0 
122.50 
2,925 
358,313 		 8.0  2,866,504 
0.0  0 

 2～11		 共同住宅
175.00 
95.0 
166.25 
2,800 
465,500 		 2.0  931,000 
1.0  465,500 

  ～  		 機械室
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,955.00 
91.3 
1,785.00 

5,013,313 		 12,176,504 
4,655,000 
⑨年額支払賃料      5,013,313 円　×　12ヶ月　＝　      60,159,756 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,785.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,142,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,301,756 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,549,670 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,192,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,176,504 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,894 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,655,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,145,353 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,454,333 円　　　　（　       126,170 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,864 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,720,000 円  　　　　    544,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,286,428 円  　　　       63,741,756　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,120,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,624,000 円  　　　　    544,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       544,000 円  　　　　    544,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       544,000 円  　　　　    544,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,838,428 円　（　　　　　　        36,037 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 544,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,955.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,267,200 円  
（　　　　　        59,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,454,333 円      
②総費用 17,838,428 円      
③純収益　①－② 44,615,905 円      
④建物等に帰属する純収益 29,267,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,348,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,506,061 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,305 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    439,577,606 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     888,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区清川二丁目４号１３番１
 2900000090404-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-7 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.
鑑定評価額 478,000,000 円  １㎡当たりの価格 966,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区清川２丁目４号１３番１
｢清川２－４－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.6		 店舗兼共同住宅

ＲＣ12		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南西11.6m市道、南東側道 水道、ガス、下水 渡辺通

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 清川地区は賃貸マンションの
建築が盛んである。		 街

路		 １１．６ｍ市道 交通

施設		 渡辺通駅　南東方

850m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・事務所に加え共同住宅も存する商業地である。都心近接性を活かした賃貸マンションやホテルの需要が増
え地価は上昇傾向だが、既に高値圏で上昇率は鈍化しつつある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    999,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    834,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、天神及び博多地区への接近性に優れ、共同住宅の建築が可能な地域である。主たる需要者は不動産業者
のほか、投資目的の個人投資家等である。都心へのアクセス性が高い一方、従前は相対的に割安と評価されていたが、
近時は立地の優位性が再認識され、居住用及び投資用の双方から需要が高まっている。この結果、立地条件や事業性を
重視した選別的な取得が進む市場環境にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における類似性の高い取引事例を基に適切に試算されたものであり、市場の実態を反映した
実証的かつ規範性の高い価格である。一方、収益価格は計算過程に多くの想定要素を含むため、客観性及び説得力は相
対的に劣る。本件では、現実の市場性を的確に反映し、より説得力に優れる比準価格を標準とし、収益価格を参考に、
代表標準地との均衡にも留意した上で鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[103.0]		 100
[158.1]		 [105.0]
100		 961,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    872,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口・世帯数は増加傾向にある。金
利や建築費の上昇といった不安要素はあるも
のの、土地取得需要は依然として旺盛である
。

都心への接近性に優れ、賃貸・投資用マンシ
ョンに加えホテル用地需要も強いことから、
地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｃ
-209		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
北4m、角地
商業

(100,240)
b 福岡中央８
Ｋ
-4		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.7m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c 福岡中央７
Ｃ
-207		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
d 福岡中央８
Ｋ
-802		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.8m市
道、
南東2.8m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,046,268  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,070,647 		 100
[ 113.9]
939,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
987,000 
b (　           ) 
1,210,468  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,275,833 		 100
[ 125.7]
1,014,982 
1,070,000 
c (　           ) 
1,069,491  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,133,660 		 100
[ 119.1]
951,856 
999,000 
d (　           ) 
1,022,986  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,059,091 		 100
[ 114.2]
927,400 
974,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    999,000 円／㎡]  



福岡中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,003,022 
16,506,086 
42,496,936 
28,083,600 
14,413,336 		 （　0.9451）
13,622,044 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    412,789,212 円　　　　（　    834,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 175.00 ＲＣ11 1,955.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     17.6 m x   28.2 m  前面道路：市道     　  11.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１１階：２７～２８㎡程度の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
70.0 
122.50 
3,460 
423,850 		 10.0  4,238,500 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
175.00 
94.0 
164.50 
2,410 
396,445 		 1.0  396,445 
2.0  792,890 

 6～ 6		 居宅
175.00 
94.0 
164.50 
2,480 
407,960 		 1.0  407,960 
2.0  815,920 

 7～11		 居宅
175.00 
94.0 
164.50 
2,550 
419,475 		 1.0  419,475 
2.0  838,950 
塔屋
12～12
30.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,955.00 
90.4 
1,767.50 

4,514,965 		 8,329,615 
8,182,230 
⑨年額支払賃料      4,514,965 円　×　12ヶ月　＝　      54,179,580 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,767.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,181,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,361,080 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,371,243 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,909,837 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,329,615 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,182,230 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,013,221 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,003,022 円　　　　（　       119,198 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,480 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,220,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 4,742,486 円  　　　       59,281,080　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,062,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,437,000 円  　　　　    522,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,506,086 円　（　　　　　　        33,346 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 522,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 259,000 円／㎡　×　   1,955.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,083,600 円  
（　　　　　        56,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,003,022 円      
②総費用 16,506,086 円      
③純収益　①－② 42,496,936 円      
④建物等に帰属する純収益 28,083,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,413,336 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,622,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,519 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    412,789,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     834,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区清川二丁目４号１３番１
 2900000090404-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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