別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 598,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区薬院３丁目４０番外
｢薬院３－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層事務所ビル、マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 南東7.5m市道 水道、ガス、下水 薬院

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 薬院駅　南西方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 都心天神に比較的近接し、最寄駅に近く利便性も良好で、マンション用地等の需要が堅調である。近時、天神エ
リアの拡大等により小売店舗や飲食店舗等の出店も目立ち、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心天神に比較的近接し、薬院駅・西鉄平尾駅・渡辺通駅・薬院大通駅等に近接する商業地域。需要者の
中心はマンション開発業者、投資目的の法人・個人等である。都心天神に比較的近接し、薬院駅にも近く、利便性に恵
まれ、近時、店舗等の進出も目立ち、店舗兼共同住宅の立地適性を有する商業地域として成長している。需要の中心と
なる価格帯は、標準的画地規模の賃貸マンション用地で５～６億円前後が目安と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は都心天神との関係位置等に留意して収集・選択した取引事例を採用した。比準の各手順は適切で市場性を反
映した実証的価格といえ、規範性は高い。収益価格は建築コストの高騰等により低位に試算され、賃料の遅行性や想定
要素を含む点等は否めず、規範性は相対的に劣るが、市場の特性等の観点から考慮すべき価格と思料する。よって、比
準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,330,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.9]		 [100.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の増加や良好な投資環境等を背景に、更
なる成長が期待される福岡市の不動産市場は
依然堅調である。


都心天神や駅への接近性に恵まれ、店舗等の
進出も目立ち、店舗兼共同住宅の立地適性を
有する商業地域として成長している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-402		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
b 福岡中央８
Ｋ
-801		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.7m市道
、北西3.2m、
角地
商業

(100,342)
c 福岡中央８
Ｋ
-903		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.9m市道、
中間画地
商業

(90,354)
d 福岡中央８
Ｋ
-1204		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,500)
e 福岡中央８
Ｋ
-1302		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東24.9m県
道、北西6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,493)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,199,121  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,278,263 		 100
[  76.8]
1,664,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,660,000 
b (　           ) 
1,785,116  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,830,177 		 100
[ 103.4]
1,769,997 
1,770,000 
c (　           ) 
1,562,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,653,125 		 100
[ 103.4]
1,598,767 
1,600,000 
d (　           ) 
1,305,605  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,370,885 		 100
[  82.2]
1,667,743 
1,670,000 
e (　           ) 
1,441,633  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,566,009 		 100
[  93.4]
1,676,669 
1,680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,680,000 円／㎡]  



福岡中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,610,132 
15,535,116 
45,075,016 
29,805,200 
15,269,816 		 （　0.9276）
14,164,281 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    429,220,636 円　　　　（　  1,190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 310.68 ＲＣ11 2,094.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   360 ㎡     12.7 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階は店舗、３階以上は住宅（１戸２８㎡程度）、機械式駐車場８台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和あり。 ⑦有効率　  67.1 ％
の理由		 廊下、駐車場等の共用部分をを含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 駐車場
310.68 
 
 
 
 		    
   

 2～  		 店舗
178.40 
86.3 
153.96 
4,871 
749,939 		 8.0  5,999,512 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
178.40 
78.0 
139.15 
3,089 
429,834 		 0.0  0 
2.0  859,668 

 8～11		 住宅
178.40 
78.0 
139.15 
3,143 
437,348 		 0.0  0 
2.0  874,696 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,094.68 
67.1 
1,406.31 

4,648,501 		 5,999,512 
7,797,124 
⑨年額支払賃料      4,648,501 円　×　12ヶ月　＝　      55,782,012 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,406.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,375,144 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,157,156 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,443,086 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,634,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,999,512 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,595 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,797,124 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,918,467 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,610,132 円　　　　（　       168,361 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,089 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,216,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,107,716 円  　　　       61,077,156　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,394,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,709,000 円  　　　　    554,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,535,116 円　（　　　　　　        43,153 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 554,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   2,094.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,805,200 円  
（　　　　　        82,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,610,132 円      
②総費用 15,535,116 円      
③純収益　①－② 45,075,016 円      
④建物等に帰属する純収益 29,805,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,269,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,164,281 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,345 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    429,220,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区薬院三丁目４０番
 2900000114836-0000
2 　福岡市中央区薬院三丁目４１番
 2900000114837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　納富　久雄   TEL.
鑑定評価額 583,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区薬院３丁目４０番外
｢薬院３－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層事務所ビル、マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 南東7.5m市道 水道、ガス、下水 薬院

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 薬院駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 都心接近性に優る商業地域であるが、マンション需要が強く、今後はマンションの割合が高まるものと予測。建
築費の高騰化等の影響より収益性の観点から地価の上昇幅は縮小傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区のマンション用地需要が認められる商業地域を中心に、マンション需要が認められる住宅地域にも
及ぶ。需要者の中心は店舗兼共同住宅等の収益物件の開発を行う不動産業者等である。商業地域であるが、利便性に優
るため画地規模が大きければマンション用地の需要が強い。市場の中心となる価格帯は見出し難いが、１種単価で
１２０万円／坪～１５０万／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地の需要も競合する中央区内の商業地の事例を多数収集し得たため、比準価格については投資市場におけ
る市場性を反映する説得力の高い価格が求められた。一方、収益還元法については最有効使用の建物等、適切な想定を
行ったものの、各項目の査定段階に想定要素を多く含むため、説得力がやや劣る。よって、市場性を反映した比準価格
を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,330,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 1,620,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰化や取引利回りの下げ止まり懸
念等を背景に地価上昇幅は縮小しているが、
依然として高い地価上昇率が継続している地
域も多い。

駅接近性に優る商業地域のため需要は堅調で
あるが、収益性の観点から地価の上昇幅は縮
小傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-203		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福岡中央８
Ｋ
-801		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.7m市道
、北西3.2m、
角地
商業

(100,342)
c 福岡中央８
Ｋ
-1202		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d 福岡中央７
Ｃ
-209		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
北4m、角地
商業

(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,550,433  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,637,257 		 100
[  97.9]
1,672,377 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,670,000 
b (　           ) 
1,785,116  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,830,177 		 100
[ 105.6]
1,733,122 
1,730,000 
c (　           ) 
1,330,377  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,446,120 		 100
[  80.4]
1,798,657 
1,800,000 
d (　           ) 
1,046,268  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,070,647 		 100
[  67.2]
1,593,225 
1,590,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



福岡中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,678,323 
16,086,119 
44,592,204 
29,805,200 
14,787,004 		 （　0.9276）
13,716,425 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    415,649,242 円　　　　（　  1,150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 310.68 ＲＣ11 2,094.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   360 ㎡     12.7 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階：店舗、３階以上：共同住宅（２８㎡程度）、機械式駐車場８台を想定、内部廊下等を含めた容積率緩和あり。 ⑦有効率　  67.1 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場等
310.68 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
178.40 
86.3 
153.96 
5,000 
769,800 		 8.0  6,158,400 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
178.40 
78.0 
139.15 
3,050 
424,408 		 0.0  0 
2.0  848,816 

 8～10		 住宅
178.40 
78.0 
139.15 
3,150 
438,323 		 0.0  0 
2.0  876,646 

11～11		 住宅
178.40 
78.0 
139.15 
3,300 
459,195 		 0.0  0 
0.0  0 

計
2,094.68 
67.1 
1,406.31 

4,666,004 		 6,158,400 
6,874,018 
⑨年額支払賃料      4,666,004 円　×　12ヶ月　＝　      55,992,048 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,406.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,375,144 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,367,192 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,455,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,927,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,158,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,121 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,874,018 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,691,338 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,678,323 円　　　　（　       168,551 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,770,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,138,319 円  　　　       61,383,192　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,360,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,709,000 円  　　　　    554,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,086,119 円　（　　　　　　        44,684 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 554,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   2,094.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,805,200 円  
（　　　　　        82,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,678,323 円      
②総費用 16,086,119 円      
③純収益　①－② 44,592,204 円      
④建物等に帰属する純収益 29,805,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,787,004 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,716,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    415,649,242 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区薬院三丁目４０番
 2900000114836-0000
2 　福岡市中央区薬院三丁目４１番
 2900000114837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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50 　
備考