別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 1,730,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名１丁目１５番外
｢大名１－９－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 876  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 ホテル

Ｓ14		 店舗、ホテル、マン
ション等が混在する
商業地域		 北7m市道 水道、ガス、下水 赤坂

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 赤坂駅　南東方

280m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、ホテル、共同住宅、事務所ビルが混在する繁華性の高い商業地域。地下鉄駅へのアクセスが良好な地域の
ため、事務所ビルやホテルの立地として優れており、地価は上昇基調で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,660,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び博多区の店舗ビル、ビジネスホテル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。主たる需要者は、収
益用不動産を開発する資金調達能力を有する大手不動産会社や投資家であり、不動産の収益性に着目した取引を行う。
インバウンドの増加によりホテルの収益が伸びており、開発による相応の利益が見込まる土地への需要は底堅い。更地
が市場に供給されるケースは少ないが、標準地程度の規模であれば１５～２０億円程度が中心的な価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性が高い商業地域
であり、収益価格の説明力も高いと考えられるものの、想定要素や変動要素が介在し客観性に欠ける。したがって、比
準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,330,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.7]		 [100.0]
100		 1,970,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 借入金利は上昇傾向にあるものの、福岡市中
心部の収益用不動産に対する投資家の需要は
堅調なことから、中央区の商業地の地価は上
昇している。

赤坂駅や大正通りに近い利便性に優れた商業
地域。オフィスビルやホテル等の収益性を見
据えた需要は堅調で、地価は上昇基調である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
北東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡中央８
Ｋ
-204		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 福岡中央８
Ｋ
-303		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.8m市道
、北西2.8m、
角地
商業

(100,348)
d 福岡中央７
Ｃ
-903		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m市道、
北7.9m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,047,981  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,236,773 		 100
[ 117.9]
1,897,178 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,900,000 
b (　           ) 
1,951,669  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,045,349 		 100
[ 101.7]
2,011,159 
2,010,000 
c (　           ) 
2,064,502  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,048,772 		 100
[  91.2]
2,246,461 
2,250,000 
d (　           ) 
1,833,680  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,913,792 		 100
[  95.8]
1,997,695 
2,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,040,000 円／㎡]  



福岡中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

160,844,904 
50,993,959 
109,850,945 
57,395,400 
52,455,545 		 （　0.9441）
49,523,280 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,456,567,059 円　　　　（　  1,660,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 ＲＣ7 3,150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   876 ㎡     27.8 m x   30.8 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ：店舗、３～７Ｆ：事務所 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
60.0 
270.00 
6,300 
1,701,000 		 10.0  17,010,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
450.00 
75.0 
337.50 
5,150 
1,738,125 		 8.0  13,905,000 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
450.00 
75.0 
337.50 
4,847 
1,635,863 		 8.0  13,086,904 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,150.00 
72.9 
2,295.00 

11,618,440 		 96,349,520 
0 
⑨年額支払賃料     11,618,440 円　×　12ヶ月　＝　     139,421,280 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,295.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,786,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,376,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       164,207,280 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,376,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,663,331 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 159,919,949 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        96,349,520 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         924,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     160,844,904 円　　　　（　       183,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,879 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,847 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,965,000 円  　　　　    993,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 23,321,659 円  　　　      166,583,280　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,280,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,440,500 円  　　　　    993,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       993,000 円  　　　　    993,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       993,000 円  　　　　    993,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      50,993,959 円　（　　　　　　        58,212 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 993,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　   3,150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,395,400 円  
（　　　　　        65,520 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 160,844,904 円      
②総費用 50,993,959 円      
③純収益　①－② 109,850,945 円      
④建物等に帰属する純収益 57,395,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,455,545 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,523,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,533 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,456,567,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,660,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名一丁目１５番
 2900000083268-0000
2 　福岡市中央区大名一丁目１５番２
 2900001258671-0000
3 　福岡市中央区大名一丁目１６番
 2900000083269-0000
4 　福岡市中央区大名一丁目１７番
 2900000083270-0000
5 　福岡市中央区大名一丁目１８番
 2900000083271-0000
6 　福岡市中央区大名一丁目１９番
 2900000083272-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
福岡中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.
鑑定評価額 1,750,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名１丁目１５番外
｢大名１－９－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 876  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 ホテル

Ｓ14		 店舗、ホテル、マン
ション等が混在する
商業地域		 北7m市道 水道、ガス、下水 赤坂

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 地下鉄赤坂駅　南東方

280m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗やマンションが林立する地域で、今後も現状を維持するものと予測する。長引く建築費の高騰により、地価
の上昇率は若干弱まるが、地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及び博多区のうち中心部に近い商業地域である。主な需要者は、Ｊリート等の不動産投資ファン
ド、機関投資家、大手企業等のほか、大手マンション開発業者も考えられる。特に、都心天神から徒歩圏内で出店意欲
が強いエリアであることから需要は根強い。需要の中心となる土地の価格帯は、用途や規模等により開差があることか
ら把握が困難であるが、坪単価で５００～７００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は近隣地域周辺及び類似性の高い事例であり、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は土地価格
に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。なお、近隣地域は収益性を基礎に取引決定される地域である
ため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地から規準した
価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,330,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.7]		 [100.0]
100		 1,990,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は不動産投資ファンド等を中
心に取得意欲が旺盛であるが、取引利回りは
ほぼ横ばいで調整局面にある。


都心天神から徒歩圏内の好立地で、希少性が
あるが、建築費の高騰により地価の上昇率は
鈍化傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-1202		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b 福岡中央７
Ｃ
-903		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m市道、
北7.9m、角地
商業

(100,400)
c 福岡中央８
Ｋ
-203		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡中央８
Ｋ
-801		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.7m市道
、北西3.2m、
角地
商業

(100,342)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,330,377  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,446,120 		 100
[  68.4]
2,114,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,110,000 
b (　           ) 
1,833,680  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,913,792 		 100
[  88.3]
2,167,375 
2,170,000 
c (　           ) 
1,550,433  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,637,257 		 100
[  81.5]
2,008,904 
2,010,000 
d (　           ) 
1,785,116  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,830,177 		 100
[  91.2]
2,006,773 
2,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,080,000 円／㎡]  



福岡中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

160,740,547 
51,207,046 
109,533,501 
57,395,400 
52,138,101 		 （　0.9441）
49,223,581 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,447,752,382 円　　　　（　  1,650,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 ＲＣ7 3,150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   876 ㎡     27.8 m x   30.8 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 店舗兼事務所としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
450.00 
60.0 
270.00 
6,960 
1,879,200 		 10.0  18,792,000 
0.0  0 

 2～  		 店舗
450.00 
75.0 
337.50 
6,050 
2,041,875 		 8.0  16,335,000 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
450.00 
75.0 
337.50 
4,540 
1,532,250 		 8.0  12,258,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,150.00 
72.9 
2,295.00 

11,582,325 		 96,417,000 
0 
⑨年額支払賃料     11,582,325 円　×　12ヶ月　＝　     138,987,900 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,295.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,786,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       163,773,900 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,658,956 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 159,814,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        96,417,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         925,603 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     160,740,547 円　　　　（　       183,494 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,540 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,965,000 円  　　　　    993,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 23,306,346 円  　　　      166,473,900　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,509,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,440,500 円  　　　　    993,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       993,000 円  　　　　    993,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       993,000 円  　　　　    993,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,207,046 円　（　　　　　　        58,456 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 993,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　   3,150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,395,400 円  
（　　　　　        65,520 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 160,740,547 円      
②総費用 51,207,046 円      
③純収益　①－② 109,533,501 円      
④建物等に帰属する純収益 57,395,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,138,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,223,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,191 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,447,752,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,650,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名一丁目１５番
 2900000083268-0000
2 　福岡市中央区大名一丁目１５番２
 2900001258671-0000
3 　福岡市中央区大名一丁目１６番
 2900000083269-0000
4 　福岡市中央区大名一丁目１７番
 2900000083270-0000
5 　福岡市中央区大名一丁目１８番
 2900000083271-0000
6 　福岡市中央区大名一丁目１９番
 2900000083272-0000
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備考