令和8年1月16日　提出 福岡中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -16 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.

鑑定評価額 534,000,000 円  １㎡当たりの価格 543,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区平尾３丁目３１７番 ｢平尾３－２６－４｣ ②地積 　(㎡) 983   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 1:1.2 共同住宅 ＲＣ4F1B 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 東5.9m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平尾地区の閑静な優良住宅地 域 街 路 ５．９ｍ市道 交通 施設 西鉄平尾駅　西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 福岡市内の優良住宅地でのマンション販売は引き続き好調で、販売価格も上昇が継続している。ただし建築費の 上昇も継続していることから、今後も地価の上昇は続くものの、伸び率は鈍化していくものと予想する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    546,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              508,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市中央区南部、南区北部の住宅地が中心であるが、マンション用地の不足から福岡市内のマンション 適地となり得る住宅地域一体と判断した。前者の地域は市内でも名声の高い、選好性の強い住宅地で、主たる需要は規 模を有する土地については、マンションデベロッパーが中心となる。好立地のマンションは高価格帯でも販売は好調で 、建築費の高騰もあり分譲単価は最高値の更新を続けている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、マンション開発素地の取引事例を中心に試算されており、規範性が高い。一方開発法による価格は、主た る需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性に着目して求められた価格であるが、試算の過程において想定項 目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重 視し、開発法による価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    552,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [107.2] [100.0] 100 540,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    503,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口、世帯数は増加傾向で推移して おり、高い伸び率を示している。中央区の住 宅地は分譲価格、賃料が伸ばせる地域であり 、需要は底堅い。 当地域でのマンション需要は旺盛で、建築費 が上昇する中、販売価格も上昇している。分 譲単価が最高値を更新しており、土地価格を 引き上げている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％