別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -14 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松嵜　洋平   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 494,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区地行１丁目１１番２３
｢地行１－１１－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m
建築協定

(70,180)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、低
層アパート等が多い
住宅地域		 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 唐人町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 唐人町　西方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度地区2種20m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 低層アパートや中規模一般戸建住宅等が混在する地域であり、地域要因に特段の変動はなく、現状の土地利用を
維持すると考えられる。駅徒歩圏内で利便性は高く、地価は上昇傾向を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄空港線の各駅から徒歩圏にある住宅地域である。需要者の中心は同圏域内の居住者で、市内都心部
への通勤者等と考えられる。居住環境や生活利便性に優る戸建住宅地に対する需要は高く、地価水準は上昇基調で推移
している。なお、需要の主な価格帯については、１㎡当たり５０万円程度が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な住宅地域に存し、需要者の意思決定については、居住の快適性・利便
性等が重視されるため、収益性を反映した収益価格は、代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算された比準価
格と比べやや説得力に劣る。以上より、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    552,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[118.3]		 [100.0]
100		 489,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    459,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金利引き上げには注視を要するも
のの、福岡市中心部における土地の取得需要
の強さを背景に不動産取引は堅調である。


戸建住宅等が建ち並ぶ居住環境が良好な住宅
地域であり、福岡市中心部における住宅需要
は強く、地価水準は上昇基調で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-406		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
b 福岡中央８
Ｋ
-605		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東5.2m市道、
中間画地
商業

(90,312)
c 福岡中央７
Ｃ
-405		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 福岡中央７
Ｃ
-703		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東3m市道、
北東4m、角地
１住居
高度地区2種20m
(80,160)
e 福岡中央８
Ｋ
-1105		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
271,469  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
406,428 		 100
[  79.0]
514,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
514,000 
b (　           ) 
484,027  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
494,192 		 100
[ 100.8]
490,270 
490,000 
c (　           ) 
505,068  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
539,249 		 100
[ 103.9]
519,008 
519,000 
d (　           ) 
322,633  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
333,704 		 100
[  76.1]
438,507 
439,000 
e (　           ) 
536,536  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
563,363 		 100
[ 100.0]
563,363 
563,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    505,000 円／㎡]  



福岡中央 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,449,120 
1,361,720 
6,087,400 
2,811,750 
3,275,650 		 （　0.9795）
3,208,499 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    100,265,594 円　　　　（　    413,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
建築協定		 70 ％   200 ％   180 ％   243 ㎡     11.8 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層アパート、４０㎡程度、１ＬＤＫ、６戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 低層アパートのため外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,380 
285,600 		 0.0  0 
2.0  571,200 

 2～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,580 
309,600 		 0.0  0 
2.0  619,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

595,200 		 0 
1,190,400 
⑨年額支払賃料        595,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,142,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         312,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 権利金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,142,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         312,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       298,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,156,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,190,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         292,896 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,449,120 円　　　　（　        30,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,600 円  　　　　     48,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 372,720 円  　　　        7,454,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      280,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      415,600 円  　　　　     48,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,361,720 円　（　　　　　　         5,604 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9795    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0589 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,811,750 円  
（　　　　　        11,571 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,449,120 円      
②総費用 1,361,720 円      
③純収益　①－② 6,087,400 円      
④建物等に帰属する純収益 2,811,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,275,650 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,208,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,204 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,265,594 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     413,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区地行一丁目１１番２３
 2900000122115-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
福岡中央 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -14 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区地行１丁目１１番２３
｢地行１－１１－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m
建築協定

(70,180)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、低
層アパート等が多い
住宅地域		 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 唐人町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄唐人町駅　西方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度地区2種20m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。近隣周辺の取引が減少し需
要に一服感がみられ、地価の上昇率は弱まるが、引き続き上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    499,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区北西部及び早良区北東部の住宅地域である。主な需要者は、高所得者層のエンドユーザーである
が、敷地が大きい土地については地元の不動産業者やマンション開発業者も考えられる。近年は小規模な土地でも投資
目的の賃貸アパート等収益物件の建設も見られ、不動産取引は安定している。需要の中心となる土地の価格帯は、坪単
価で１５０～１８０万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域周辺の事例を採用しており、市場を反映した実証的な価格で信頼性は高い。一方、収益価格は、
土地価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。なお、対象標準地が存する近隣地域は居住の快適性
が重視される住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表標準地から規準した価格との均
衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    552,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[119.1]		 [100.0]
100		 486,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    459,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の住宅地の土地取引件数は前年比で減
少している。なお、新設住宅着工戸数は昨年
より増加している。


最寄駅から徒歩圏内で住宅需要は根強いが、
取引の減少や取引価格の一服感により、地価
の上昇率は縮小傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
ＫＤＨ
-211		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北西9m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
地区計画等
(60,200)
b 福岡中央８
ＫＤＨ
-212		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東2.5m私道
、中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
c 福岡中央７
Ｃ
-405		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 福岡中央８
ＫＤＨ
-208		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.7m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
444,444  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
456,444 		 100
[  94.7]
481,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
482,000 
b (　           ) 
296,493  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
308,946 		 100
[  60.5]
510,655 
511,000 
c (　           ) 
505,068  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
539,249 		 100
[ 106.0]
508,725 
509,000 
d (　           ) 
548,807  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
563,076 		 100
[ 114.1]
493,493 
493,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    499,000 円／㎡]  



福岡中央 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,278,982 
1,304,720 
5,974,262 
2,627,750 
3,346,512 		 （　0.9795）
3,277,909 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    102,434,656 円　　　　（　    422,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
建築協定		 70 ％   200 ％   180 ％   243 ㎡     11.8 m x   20.9 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４０㎡程度の１ＬＤＫ、６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,390 
286,800 		 0.0  0 
2.0  573,600 

 2～  		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,420 
290,400 		 0.0  0 
2.0  580,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

577,200 		 0 
1,154,400 
⑨年額支払賃料        577,200 円　×　12ヶ月　＝　       6,926,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,926,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       291,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,994,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,154,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         284,038 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,278,982 円　　　　（　        29,955 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,800 円  　　　　     45,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 364,320 円  　　　        7,286,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      277,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      388,400 円  　　　　     45,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,700 円  　　　　     45,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,700 円  　　　　     45,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,304,720 円　（　　　　　　         5,369 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9795    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0589 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,627,750 円  
（　　　　　        10,814 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,278,982 円      
②総費用 1,304,720 円      
③純収益　①－② 5,974,262 円      
④建物等に帰属する純収益 2,627,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,346,512 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,277,909 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,489 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,434,656 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     422,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区地行一丁目１１番２３
 2900000122115-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考