別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -13 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　姫野　哲次   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大宮２丁目４号２１番外
｢大宮２－４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,288)
不整形
1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する既成
住宅地域		 北西7.2m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 北西７．２ｍ市道 交通

施設		 西鉄平尾駅北方

480m		 法令

規制		 ２住居
(70,288)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層共同住宅・戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住環境は今後も現況のまま推移するものと予測する。最寄
駅・都心に近く利便性が高いことから、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    726,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市中央区及び南区のうち西鉄天神大牟田線沿線に存する住宅地域である。典型的な需要者は分譲・
賃貸のマンション開発を目的とした開発業者等である。当該市場参加者は不動産の収益性に着目した取引を行う。最寄
駅まで近く、利便性が高いことから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格は共同住宅
用地単価は概ね７０万円台～８０万円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に際し、西鉄天神大牟田線沿線に位置する取引事例を採用し、実際の不動産市場を反映した試算
価格が査定された。また、収益還元法は、最有効使用の共同住宅を想定し試算を行ったが、需要者の重視する価格であ
るものの試算の過程において賃料等の想定要因を含むためやや規範性が劣る。以上より、実際の取引事例に基づき査定
された比準価格を中心とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    552,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 [ 99.0]
100		 746,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    688,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は増加傾向にあり、不動産市場の
需給動向は強含みであり、地価は上昇傾向に
ある。


西鉄平尾駅徒歩圏内の住宅地域であり、利便
性の高さから住宅需要は強く、地価は引続き
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-804		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東7.1m市道
、中間画地
商業

(90,400)
b 福岡中央８
Ｋ
-803		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 福岡中央８
Ｋ
-1305		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.9m市道
、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡南８Ｋ

-1105		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7.8m市道
、北西6m、
角地
２中専
高度地区2種15m
(70,150)
e 福岡南７Ｃ
ＤＨ
-1201		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
814,815  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
843,334 		 100
[ 108.2]
779,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
772,000 
b (　           ) 
802,268  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
830,347 		 100
[ 109.2]
760,391 
753,000 
c (　           ) 
712,396  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
775,387 		 100
[  90.3]
858,679 
850,000 
d (　           ) 
600,743  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
632,547 		 100
[  83.3]
759,360 
752,000 
e (　           ) 
831,783  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
888,344 		 100
[ 113.6]
781,993 
774,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    780,000 円／㎡]  



福岡中央 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,024,683 
4,055,827 
10,968,856 
6,265,800 
4,703,056 		 （　0.9638）
4,532,805 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    141,650,156 円　　　　（　    726,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｓ5 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   300 ％   288 ％   195 ㎡      9.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸あたり平均占有面積３１㎡の共同住宅（各階３戸）を想定 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 この種の共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
85.0 
89.25 
2,430 
216,878 		 1.0  216,878 
1.0  216,878 

 2～ 4		 住宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,460 
232,470 		 1.0  232,470 
1.0  232,470 

 5～ 5		 住宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,480 
234,360 		 1.0  234,360 
1.0  234,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.00 
89.0 
467.25 

1,148,648 		 1,148,648 
1,148,648 
⑨年額支払賃料      1,148,648 円　×　12ヶ月　＝　      13,783,776 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     467.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         841,050 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,624,826 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       613,793 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,731,033 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,148,648 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,027 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,148,648 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         282,623 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,024,683 円　　　　（　        77,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,515 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,460 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 472,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,994,827 円  　　　       15,344,826　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      350,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,055,827 円　（　　　　　　        20,799 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,265,800 円  
（　　　　　        32,132 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,024,683 円      
②総費用 4,055,827 円      
③純収益　①－② 10,968,856 円      
④建物等に帰属する純収益 6,265,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,703,056 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,532,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    141,650,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     726,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大宮二丁目４号２１番
 2900000100354-0000
2 　福岡市中央区大宮二丁目４号２２番
 2900000100355-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -13 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　桐野　祐記   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 767,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大宮２丁目４号２１番外
｢大宮２－４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,288)
不整形
1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する既成
住宅地域		 北西7.2m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ市道 交通

施設		 西鉄平尾駅　北方

480m		 法令

規制		 ２住居
(70,288)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中層共同住宅の中に戸建住宅も見られる住宅地域である。最寄り駅及び都心接近性に優れる住宅地
域であり、今後も共同住宅を主とする住宅地域として概ね現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    771,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    653,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市中央区及び隣接区のうち西鉄天神大牟田線及び地下鉄七隈線沿線の住宅地域一帯と判定される。主
たる需要者は賃貸マンション建設を目論む不動産会社等と思料される。当圏域は都心接近性に優れ、底堅い賃貸需要が
見込まれる。福岡都心部の住宅の賃料は安定的であることから、賃貸マンションに対する需要は引き続き旺盛である。
市場の中心価格帯は容積率１００％当たり９０万円／坪前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似する賃貸マンション適地に係る取引事例より試算したものであり、不動産市場の実態を反
映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定要素が多数介在するため流動的な性格
を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    552,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 [ 99.0]
100		 750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    688,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は増加傾向にある。建築費は上昇
しているが、分譲マンションの販売は好調。
賃貸マンションは賃料の上昇が顕著である。


共同住宅を主とする住宅地域として成熟して
おり、当地域の価格形成に影響を及ぼす特段
の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｃ
-1313		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.3m市道
、南西5.3m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
b 福岡中央８
Ｋ
-402		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
c 福岡中央８
Ｋ
-802		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.8m市
道、
南東2.8m、
二方路
商業

(100,400)
d 福岡中央８
Ｋ
-1304		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
土砂災警特別区域
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
967,600  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,051,079 		 100
[ 118.9]
884,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
875,000 
b (　           ) 
1,199,121  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,278,263 		 100
[ 133.9]
954,640 
945,000 
c (　           ) 
1,022,986  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,059,091 		 100
[ 136.0]
778,743 
771,000 
d (　           ) 
452,308  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
485,415 		 100
[  67.0]
724,500 
717,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    771,000 円／㎡]  



福岡中央 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,422,685 
4,441,918 
11,980,767 
7,752,600 
4,228,167 		 （　0.9638）
4,075,107 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    127,347,094 円　　　　（　    653,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＲＣ5 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   300 ％   288 ％   195 ㎡      9.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅、各階３戸、平均専用面積約３１㎡ ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
85.0 
89.25 
2,710 
241,868 		 1.0  241,868 
1.0  241,868 

 2～ 4		 住宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,740 
258,930 		 1.0  258,930 
1.0  258,930 

 5～ 5		 住宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,770 
261,765 		 1.0  261,765 
1.0  261,765 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.00 
89.0 
467.25 

1,280,423 		 1,280,423 
1,280,423 
⑨年額支払賃料      1,280,423 円　×　12ヶ月　＝　      15,365,076 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     467.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         728,910 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,093,986 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       670,639 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,095,347 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,280,423 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,292 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,280,423 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         315,046 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,422,685 円　　　　（　        84,219 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,801 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,740 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 584,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,011,918 円  　　　       16,765,986　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      313,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,241,000 円  　　　　    146,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,441,918 円　（　　　　　　        22,779 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 146,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,752,600 円  
（　　　　　        39,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,422,685 円      
②総費用 4,441,918 円      
③純収益　①－② 11,980,767 円      
④建物等に帰属する純収益 7,752,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,228,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,075,107 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,347,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     653,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大宮二丁目４号２１番
 2900000100354-0000
2 　福岡市中央区大宮二丁目４号２２番
 2900000100355-0000
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