令和8年1月16日　提出 福岡中央 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.

鑑定評価額 776,000,000 円  １㎡当たりの価格 715,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 530,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区荒戸３丁目２９７番１ ｢荒戸３－５－５１｣ ②地積 　(㎡) 1,085   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種20m (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ7 中規模住宅、マンシ ョン等が混在する住 宅地域 北6.8m市道 水道、ガス、下水 大濠公園 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 大濠公園駅　北西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 中央区の高級マンションエリアは、富裕層がターゲットのため、ゼロ金利解除の影響をさほど受けずに、堅調な 売れ行きが続いている。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    722,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              691,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中央区の大濠公園、西公園に近接する地下鉄沿線の閑静な高級住宅地域。需要者の中心は相対的 に敷地規模が大きな土地は、賃貸又は分譲共同住を求める投資家又は開発業者等が中心となる。建築工事価格が甲乙し ている昨今、販売価格が高額で設定できる中央区のマンション用地は地価高騰が続いている。土地の価格水準は、敷地 規模や立地にもよるが、概ね７１５，０００～７１７，０００円／㎡程度が中心になるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格と開発法による価格が求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格として規範性が高 い。開発法による価格は、分譲マンションを建築販売することを想定したもので、算定の過程で想定要素を含むが、デ ベロッパー等の投資採算性に着目した手法で規範性は高い。本件では、両試算価格を関連付け、代表標準地との均衡に 留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    552,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 703,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    668,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安が進み、金利上昇の局面にあるが、博多 ・天神地区の商業ビル開発やマンション販売 の事業は引続き堅調である。 大濠公園と西公園に近接する高級住宅地域。 地価と建設費の高騰で、販売価格が伸びる当 該地域には高級分譲マンションが多く建設中 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％