鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-21

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　納富　久雄

TEL.

鑑定評価額

1,080,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月14日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区祇園町３５５番１｢祇園町４－６０｣				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:3	事務所Ｓ7	中層事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	北西25m国道	水道、ガス、下水	祇園 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

祇園駅南西方

170m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

オフィス用地としての需要の高まりのほか、ホテル用地需要も競合する商業地として推移するものと予測。建築
費の高騰化の影響等により収益性の観点から地価上昇幅は縮小しているが地価上昇傾向は継続するものと予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,850,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は博多区や中央区の高度商業地域及び準高度商業地域一円である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う
不動産業者やファンド等であるがホテル用地取得目的の法人も想定し得る。地価上昇幅は縮小しているものの、ファン
ド等を中心に投資意欲は強く需要は堅調であり、比較的高い地価上昇率で推移している。市場の中心となる価格帯は規
模や地域により異なるため見出し難いが、１種単価で２００万円／坪～２３０万円／坪程度であるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

博多区内の繁華性の高い取引事例を多数収集し、試算を行った比準価格については現在の不動産投資市場における市場
性を反映する適切な価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は投資用不動産であれば重視すべき価格である
が、試算の過程において多数の想定要素を含むこと等から規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格を標準
に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,840,000 円／㎡

[109.6]
100

100
[100.0]

100
[129.8]

[100.0]
100

3,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰化や取引利回りの下げ止まり懸
念等を背景に地価上昇幅は縮小しているが、
依然として高い地価上昇率が継続している地
域も多い。

収益性の観点から地価上昇幅は縮小している
がホテル用地需要も競合するため地価上昇幅
の圧縮の程度は比較的小さい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多７ＫＤＨ -101	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	北西25m市道、南西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	福岡博多７ＫＤＨ -102	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	北西25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,495)
c	福岡博多８Ｋ -101	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、北東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	福岡博多８Ｋ -1303	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西11m市道、南東6m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,282,018	100 [ 100.0]	[ 116.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	3,837,791	100 [ 114.5]	3,351,783	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,350,000
b	(　 ) 3,224,817	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	3,808,679	100 [ 100.0]	3,808,679		3,810,000
c	(　 ) 2,047,981	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,236,773	100 [ 74.0]	3,022,666		3,020,000
d	(　 ) 2,258,923	100 [ 100.0]	[ 114.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	2,542,396	100 [ 71.8]	3,540,942		3,540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +1.12	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,430,000 円／㎡]

福岡博多 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	96,167,408	30,331,993	65,835,415	32,708,400	33,127,015	（　0.9416） 31,192,397	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	945,224,152 円　　　　（　 2,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	249.09	Ｓ6	1,494.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	332 ㎡	10.5 m x 30.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロアー貸し店舗、２～６階：フロアー貸し事務所

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	249.09	78.1	194.48	6,000	1,166,880	12.0	14,002,560
							0.0	0
2～ 6	事務所	249.09	91.9	228.99	5,000	1,144,950	8.0	9,159,600
							0.0	0
～

～

～

計		1,494.54	89.6	1,339.43		6,891,630		59,800,560
								0

⑨年額支払賃料	6,891,630 円　×　12ヶ月　＝　 82,699,560 円
⑩a共益費（管理費）	1,050 円／㎡　×　 1,339.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,876,818 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,576,378 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,983,055 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	95,593,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	59,800,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 574,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	96,167,408 円　　　　（　 289,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,033 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,810,000 円	562,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,940,693 円	99,576,378　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,680,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,777,000 円	562,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,331,993 円　（　　　　　　 91,361 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	562,000,000 円	設計監理料率　 365,000 円／㎡　×　 1,494.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,708,400 円（　　　　　 98,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	96,167,408 円
②総費用	30,331,993 円
③純収益　①－②	65,835,415 円
④建物等に帰属する純収益	32,708,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,127,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,192,397 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 945,224,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,850,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡博多 5-21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市博多区祇園町３５５番１	2900000148615-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-21

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　吉川　博貴

TEL.

鑑定評価額

1,060,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月14日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区祇園町３５５番１｢祇園町４－６０｣				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:3	事務所Ｓ7	中層事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	北西25m国道	水道、ガス、下水	祇園 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

祇園駅　南西方

170m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

祇園駅への接近性に優れるため事務所、ホテル用途が牽引し、今後も地価は上昇傾向で推移すると予想する。た
だし既に地価は高値圏にあるため、今後は地価の伸びは鈍化していくものと予想する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市中央区、博多区の準高度商業地である。主たる需要者は、投資用不動産の開発を企図するデベロッ
パーや事業会社が中心になるものと考えられる。オフィス用地需要に加え、ホテル用地需要も旺盛で、好立地物件では
入札等もあり高値取引となるケースが散見される。取引価格は、立地、用途、規模等、各不動産の個別性によって大き
く異なり、中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、福岡市博多区の商業地の取引事例から試算しており、市場の実態を反映した価格であると言える。一方、
収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映しているが、その試算の過
程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件では比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,840,000 円／㎡

[109.6]
100

100
[100.0]

100
[131.4]

[100.0]
100

3,200,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

博多区のオフィス空室率は低い水準が継続し
ており、貸主優位の状況が続いているが、中
心商業地の土地価格は高値圏にあり、伸びし
ろは小さい。

博多駅から徒歩圏内、地下鉄空港線、七隈線
の両駅からも近く、近年ホテルの供給が続い
た地域。今後もホテル用途が地価を牽引する
と予想される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央８Ｋ -6	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11.2m県道、南東4.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	福岡博多７ＫＤＨ -103	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東50m県道、南東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	福岡博多８Ｋ -1305	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22.1m市道、北東11.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	福岡博多８Ｋ -101	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、北東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,134,187	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,152,444	100 [ 97.6]	3,229,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,230,000
b	(　 ) 3,560,641	100 [ 100.0]	[ 115.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,985,844	100 [ 124.7]	3,196,346		3,200,000
c	(　 ) 2,817,228	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	3,212,628	100 [ 97.8]	3,284,896		3,280,000
d	(　 ) 2,047,981	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,236,773	100 [ 71.4]	3,132,735		3,130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.12	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,220,000 円／㎡]

福岡博多 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,941,127	30,204,520	65,736,607	32,090,200	33,646,407	（　0.9451） 31,799,219	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	963,612,697 円　　　　（　 2,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	249.09	Ｓ6	1,494.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	332 ㎡	10.5 m x 30.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロアー貸し店舗、２～６階：フロアー貸し事務所

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

建物の用途、構造、階層として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	249.09	78.1	194.48	5,900	1,147,432	12.0	13,769,184
							0.0	0
2～ 6	事務所	249.09	91.9	228.99	5,000	1,144,950	8.0	9,159,600
							0.0	0
～

～

～

計		1,494.54	89.6	1,339.43		6,872,182		59,567,184
								0

⑨年額支払賃料	6,872,182 円　×　12ヶ月　＝　 82,466,184 円
⑩a共益費（管理費）	1,050 円／㎡　×　 1,339.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,876,818 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費の水準に基づき計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,343,002 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,973,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	95,369,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	59,567,184 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 571,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,941,127 円　　　　（　 288,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,033 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,810,000 円	562,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,908,020 円	99,343,002　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,585,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,777,000 円	562,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,204,520 円　（　　　　　　 90,977 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	562,000,000 円	設計監理料率　 365,000 円／㎡　×　 1,494.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,090,200 円（　　　　　 96,657 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,941,127 円
②総費用	30,204,520 円
③純収益　①－②	65,736,607 円
④建物等に帰属する純収益	32,090,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,646,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,799,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,781 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 963,612,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,900,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡博多 5-21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市博多区祇園町３５５番１	2900000148615-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考