別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-15 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　扇　幸一郎   TEL.
鑑定評価額 1,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前１丁目４７０番１外
｢博多駅前１－２１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 598  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.5		 学習塾

Ｓ7		 事務所ビル、店舗、
ホテル等が混在する
商業地域		 南西16m市道、北西側道 水道、ガス、下水 博多

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 博多駅　北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、店舗、ホテル等が混在する商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状
維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福岡市博多区内における都心部の商業地域である。需要者は、事務所ビル、ホテル等の運営を企
図する法人、不動産会社、不動産投資ファンド等が中心である。博多駅に近い好立地の開発素地に対する需要は依然と
して高く、不動産市場における取引は活発化している。需要の中心となる価格帯は、立地や規模等により異なるため、
把握が困難な状況であるが、坪単価で１，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、市場動向を反映した実証性の高い価格である。
一方、収益価格は、収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定
要素を含むこと等を考慮すると、市場の取引実態を反映した比準価格が最も信頼性の高いものと判断した。以上により
比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,840,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[170.5]		 [105.0]
100		 2,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市の人口増加や成長期待に伴い、博多区
の不動産需要は住宅地及び商業地ともに底堅
い。


博多駅接近の良好な商業地で、事務所ビル用
地のほか、ホテル適地としても見込める地域
であり、地価は引き続き上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
ＫＤＨ
-101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西31m市道、
南東22m、
北7m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡博多８
Ｋ
-1303		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
南東6m、
二方路
商業

(90,400)
c 福岡博多８
ＫＤＨ
-207		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
南西5m、
準角地
商業

(100,500)
d 福岡博多８
Ｋ
-1315		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,329,569  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[  93.0]		 100
[  96.3]
4,041,181 		 100
[ 156.8]
2,577,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,710,000 
b (　           ) 
2,258,923  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
2,542,396 		 100
[ 100.3]
2,534,792 
2,660,000 
c (　           ) 
1,375,953  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,432,060 		 100
[  57.4]
2,494,878 
2,620,000 
d (　           ) 
1,909,578  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,043,248 		 100
[  81.3]
2,513,220 
2,640,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,660,000 円／㎡]  



福岡博多 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

136,821,292 
44,240,785 
92,580,507 
48,991,800 
43,588,707 		 （　0.9630）
41,975,925 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,271,997,727 円　　　　（　  2,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 467.46 ＲＣ6 2,804.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   598 ㎡     20.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所のオフィスビルを想定 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
467.46 
73.9 
345.45 
5,200 
1,796,340 		 10.0  17,963,400 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
467.46 
82.8 
387.06 
4,400 
1,703,064 		 8.0  13,624,512 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,804.76 
81.3 
2,280.75 

10,311,660 		 86,085,960 
0 
⑨年額支払賃料     10,311,660 円　×　12ヶ月　＝　     123,739,920 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   2,280.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,421,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       140,161,320 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,500,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,666,453 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 135,994,867 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        86,085,960 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         826,425 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     136,821,292 円　　　　（　       228,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,429 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,290,000 円  　　　　    858,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 19,832,585 円  　　　      141,661,320　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,109,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,293,000 円  　　　　    858,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       858,000 円  　　　　    858,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       858,000 円  　　　　    858,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,240,785 円　（　　　　　　        73,981 円／㎡）　　（経費率　　  32.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 858,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　   2,804.76 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,991,800 円  
（　　　　　        81,926 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 136,821,292 円      
②総費用 44,240,785 円      
③純収益　①－② 92,580,507 円      
④建物等に帰属する純収益 48,991,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 43,588,707 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 41,975,925 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       70,194 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,271,997,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前一丁目４７０番１
 2900000162119-0000
2 　福岡市博多区博多駅前一丁目４７０番２
 2900001105014-0000
3 　福岡市博多区博多駅前一丁目４７１番
 2900000162120-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
福岡博多 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-15 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.
鑑定評価額 1,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前１丁目４７０番１外
｢博多駅前１－２１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 598  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.5		 学習塾

Ｓ7		 事務所ビル、店舗、
ホテル等が混在する
商業地域		 南西16m市道、北西側道 水道、ガス、下水 博多

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ博多駅　北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 博多駅に近く店舗や事務所が林立する地域で、今後も現状を維持するものと予測する。長引く建築費の高騰の影
響で地価の上昇率は弱まるが、地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区及び中央区のうち中心部に近い幹線背後の商業地域である。主な需要者は、国内外の不動産投資
ファンド、自社ビル購入予定の法人、マンション開発業者等が考えられる。特に、好立地の大型物件についてはファン
ドや事業会社を中心に投資意欲は旺盛である。また、立地的にホテル需要も根強い。需要の中心となる価格帯は、用途
や規模等により開差があることから把握は困難であるが、坪単価で概ね８００～９００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域周辺の事例で類似性が高く、市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。一方、収益価
格は、土地価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。但し、近隣地域は収益性を基礎に取引決定さ
れる地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準
地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,840,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[170.5]		 [105.0]
100		 2,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の商業地は不動産投資ファンド等を中
心に取得意欲が旺盛であるが、取引利回りは
ほぼ横ばいで調整局面にある。


博多駅に近く多様な用途が見込まれることか
ら需要は根強いが、長引く建築費の高騰で、
地価の上昇率は若干鈍化傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-1305		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西22.1m市
道、
北東11.1m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 福岡博多８
Ｋ
-101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
北東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 福岡博多８
Ｋ
-9		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡博多８
Ｋ
-103		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
南西7.5m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,817,228  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
3,212,628 		 100
[ 116.7]
2,752,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,890,000 
b (　           ) 
2,047,981  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,236,773 		 100
[  93.1]
2,402,549 
2,520,000 
c (　           ) 
1,578,030  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,647,463 		 100
[  65.0]
2,534,558 
2,660,000 
d (　           ) 
1,683,880  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
1,892,360 		 100
[  75.5]
2,506,437 
2,630,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,680,000 円／㎡]  



福岡博多 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

139,722,565 
44,527,543 
95,195,022 
50,476,400 
44,718,622 		 （　0.9630）
43,064,033 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,304,970,697 円　　　　（　  2,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 467.46 ＲＣ6 2,804.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   598 ㎡     20.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所を想定 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
467.46 
73.9 
345.45 
5,140 
1,775,613 		 10.0  17,756,130 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
467.46 
82.8 
387.06 
4,540 
1,757,252 		 8.0  14,058,016 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,804.76 
81.3 
2,280.75 

10,561,873 		 88,046,210 
0 
⑨年額支払賃料     10,561,873 円　×　12ヶ月　＝　     126,742,476 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   2,280.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,421,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       143,163,876 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,500,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,786,555 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 138,877,321 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        88,046,210 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         845,244 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     139,722,565 円　　　　（　       233,650 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,540 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,420,000 円  　　　　    884,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 20,252,943 円  　　　      144,663,876　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,572,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,514,000 円  　　　　    884,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       884,000 円  　　　　    884,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       884,000 円  　　　　    884,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,527,543 円　（　　　　　　        74,461 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 884,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　   2,804.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,476,400 円  
（　　　　　        84,409 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 139,722,565 円      
②総費用 44,527,543 円      
③純収益　①－② 95,195,022 円      
④建物等に帰属する純収益 50,476,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 44,718,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 43,064,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       72,013 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,304,970,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前一丁目４７０番１
 2900000162119-0000
2 　福岡市博多区博多駅前一丁目４７０番２
 2900001105014-0000
3 　福岡市博多区博多駅前一丁目４７１番
 2900000162120-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考