別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-13 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 763,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区千代４丁目３３番外
｢千代４－２９－５０｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:3		 事務所

ＳＲＣ6		 中高層の事務所ビル
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 千代県庁口

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 千代県庁口北東方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県庁周辺に事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。背後には九州大学病院が立地し、関連テントの需要も見込める。
天神地区へのアクセスが良好なためマンション用地の需要も底堅く、地価は上昇基調を維持するものと予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区及び東区において、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、オフィスビルを
開発するデベロッパーや自社ビルとして使用する法人等が想定される。博多区は、天神地区と比較してオフィスビルの
新規供給が少なく、オフィス市場の需給バランスは相対的に安定している。更地の取引価格については、画地の規模に
より異なるが坪当り単価で２３０万円から２６０万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であることから、最有効使用の店舗兼事務所ビルの建築を前提とした収益価格を査定し
たが、試算の特性として、賃料設定等の想定要因を多数含んでいる。一方、比準価格は類似性の高い商業地域の取引事
例を中心として査定しており、市場の実態を示し説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [111.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.7]		 [103.0]
100		 758,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    733,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築工事費や借入金利の上昇により投資市場
は転換期を迎えているが、福岡市博多区は人
口の増加が著しく、不動産需要は旺盛である
。

福岡県庁周辺のオフィスエリアであるが、利
便性が高い立地であるため、周辺では賃貸マ
ンションの開発も散見される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-503		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25m市道、
北2.9m、
二方路
商業

(100,400)
b 福岡博多８
Ｋ
-502		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東17.2m市
道、中間画地
商業

(90,400)
c 福岡博多８
Ｋ
-203		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d 福岡博多８
ＫＤＨ
-206		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
959,856  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
963,620 		 100
[ 120.0]
803,017 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
827,000 
b (　           ) 
600,162  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
616,366 		 100
[  88.2]
698,828 
720,000 
c (　           ) 
896,205  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
960,732 		 100
[ 130.1]
738,457 
761,000 
d (　           ) 
915,940  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
973,644 		 100
[ 129.4]
752,430 
775,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    770,000 円／㎡]  



福岡博多 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,642,021 
10,452,669 
22,189,352 
16,299,600 
5,889,752 		 （　0.9623）
5,667,708 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    166,697,294 円　　　　（　    675,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 155.00 ＲＣ6 895.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   247 ㎡      9.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 中層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
70.0 
101.50 
3,635 
368,953 		 8.0  2,951,624 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
130.00 
80.0 
104.00 
3,332 
346,528 		 6.0  2,079,168 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
155.00 
80.0 
124.00 
3,332 
413,168 		 6.0  2,479,008 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
895.00 
78.4 
701.50 

2,368,153 		 14,946,824 
0 
⑨年額支払賃料      2,368,153 円　×　12ヶ月　＝　      28,417,836 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     701.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,050,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,468,636 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,354,105 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,498,531 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,946,824 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         143,490 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,642,021 円　　　　（　       132,154 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,349 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,332 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,410,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,739,369 円  　　　       33,852,636　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,342,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,397,000 円  　　　　    282,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,452,669 円　（　　　　　　        42,318 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 282,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　     895.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,299,600 円  
（　　　　　        65,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,642,021 円      
②総費用 10,452,669 円      
③純収益　①－② 22,189,352 円      
④建物等に帰属する純収益 16,299,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,889,752 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,667,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    166,697,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     675,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区千代四丁目３３番
 2900000251878-0000
2 　福岡市博多区千代四丁目１１６番１１
 2900000251990-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-13 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　扇　幸一郎   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 765,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区千代４丁目３３番外
｢千代４－２９－５０｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:3		 事務所

ＳＲＣ6		 中高層の事務所ビル
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 千代県庁口

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 千代県庁口駅　北東方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状
維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    775,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    617,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福岡市博多区及び東区における商業地域である。需要者は、地元の事業者、事務所ビル及びマン
ション等の運営を企図する法人、不動産会社等が中心である。県庁に近いことから店舗兼事務所ビルのほかマンション
用地の需要も存し、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、立地や規模等により異なるため、把
握が困難な状況であるが、坪単価で２５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、市場動向を反映した実証性の高い価格である。
一方、収益価格は、収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定
要素を含むこと等を考慮すると、市場の取引実態を反映した比準価格が最も信頼性の高いものと判断した。以上により
比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [111.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 [103.0]
100		 765,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    733,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市の人口増加や成長期待に伴い、博多区
の不動産需要は住宅地及び商業地ともに底堅
い。


駅接近の良好な商業地であり、地域の割安感
から見直され、周辺ではオフィスビルやマン
ション用地等の取引がみられ、地価は上昇基
調が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-502		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東17.2m市
道、中間画地
商業

(90,400)
b 福岡博多８
Ｋ
-406		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東24m県道、
南東24m、
角地
商業

(100,400)
c 福岡博多８
Ｋ
-503		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25m市道、
北2.9m、
二方路
商業

(100,400)
d 福岡博多８
ＫＤＨ
-206		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
600,162  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
616,366 		 100
[  87.0]
708,467 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
730,000 
b (　           ) 
663,050  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
696,564 		 100
[  94.4]
737,886 
760,000 
c (　           ) 
959,856  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
963,620 		 100
[ 121.2]
795,066 
819,000 
d (　           ) 
915,940  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
973,644 		 100
[ 122.7]
793,516 
817,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    775,000 円／㎡]  



福岡博多 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,213,259 
10,109,150 
21,104,109 
15,721,600 
5,382,509 		 （　0.9623）
5,179,588 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    152,340,824 円　　　　（　    617,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 155.00 ＲＣ6 895.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   247 ㎡      9.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所のオフィスビルを想定 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
70.0 
101.50 
4,700 
477,050 		 6.0  2,862,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
130.00 
80.0 
104.00 
3,400 
353,600 		 3.0  1,060,800 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
155.00 
80.0 
124.00 
3,500 
434,000 		 3.0  1,302,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
895.00 
78.4 
701.50 

2,566,650 		 9,131,100 
0 
⑨年額支払賃料      2,566,650 円　×　12ヶ月　＝　      30,799,800 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     701.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,262,700 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,062,500 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,296,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,125,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,131,100 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,213,259 円　　　　（　       126,369 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,509 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,360,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,539,150 円  　　　       32,422,500　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,354,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,312,000 円  　　　　    272,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       272,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       272,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,109,150 円　（　　　　　　        40,928 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 272,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     895.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,721,600 円  
（　　　　　        63,650 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,213,259 円      
②総費用 10,109,150 円      
③純収益　①－② 21,104,109 円      
④建物等に帰属する純収益 15,721,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,382,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,179,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,970 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    152,340,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     617,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区千代四丁目３３番
 2900000251878-0000
2 　福岡市博多区千代四丁目１１６番１１
 2900000251990-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考