別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-11 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.
鑑定評価額 1,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
｢博多駅東３－３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 807  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 北東8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 博多

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南東方

650m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所ビルや官公庁街が近接する商業地域である。博多コネクティッドの外延的影響も相俟って、今後も
地価は上昇傾向で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,990,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,710,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区及び中央区の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、オフィスビルを開発するデベ
ロッパーや自社ビル用地を取得する事業法人等である。博多コネクティッド等の大型開発が進行中で、周辺の地価はヒ
ートアップしているが、オフィスビルの空室率はＡ～Ｃクラスビルともに上昇傾向にある。土地の価格水準は、敷地規
模や立地にもよるが、概ね１，９００，０００～２，０００，０００円／㎡程度が中心になるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、周辺標
準地のバランス等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡博多 5-13              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,660,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安が進み、金利上昇の局面にあるが、博多
・天神地区の商業ビル開発やマンション販売
の事業は引続き堅調である。


博多駅や福岡空港、都市高速ランプへのアク
セスが良好なエリアで、自社ビルやマンショ
ン需要が高く、地価は上昇傾向で推移すると
思料される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％ +15.7 ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-1315		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b 福岡博多８
Ｋ
-103		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
南西7.5m、
角地
商業

(100,400)
c 福岡博多８
ＫＤＨ
-207		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
南西5m、
準角地
商業

(100,500)
d 福岡博多８
Ｋ
-206		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,909,578  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,043,248 		 100
[ 107.6]
1,898,929 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,990,000 
b (　           ) 
1,683,880  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
1,892,360 		 100
[ 102.4]
1,848,008 
1,940,000 
c (　           ) 
1,375,953  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,432,060 		 100
[  79.5]
1,801,333 
1,890,000 
d (　           ) 
1,370,304  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,431,968 		 100
[  74.6]
1,919,528 
2,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,990,000 円／㎡]  



福岡博多 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

151,204,783 
47,666,131 
103,538,652 
56,129,300 
47,409,352 		 （　0.9630）
45,655,206 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,383,491,091 円　　　　（　  1,710,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 459.20 ＲＣ7 3,234.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   807 ㎡     28.8 m x   27.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階事務所、平置駐車場６台を想定。容積対象面積３２１４．４０㎡にて算定。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 同種のビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
20.10 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
459.20 
82.9 
380.60 
4,800 
1,826,880 		 10.0  18,268,800 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
459.20 
82.9 
380.60 
3,800 
1,446,280 		 8.0  11,570,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,234.50 
82.4 
2,664.20 

10,504,560 		 87,690,240 
0 
⑨年額支払賃料     10,504,560 円　×　12ヶ月　＝　     126,054,720 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,664.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      28,773,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       154,828,080 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,265,123 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 150,362,957 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        87,690,240 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         841,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     151,204,783 円　　　　（　       187,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,825 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,915,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 21,927,931 円  　　　      156,628,080　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,501,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,355,500 円  　　　　    983,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       983,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       983,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      47,666,131 円　（　　　　　　        59,066 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 983,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   3,234.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,129,300 円  
（　　　　　        69,553 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 151,204,783 円      
②総費用 47,666,131 円      
③純収益　①－② 103,538,652 円      
④建物等に帰属する純収益 56,129,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 47,409,352 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,655,206 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,383,491,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,710,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅東三丁目３１番
 2900000167713-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-11 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　姫野　哲次   TEL.
鑑定評価額 1,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
｢博多駅東３－３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 807  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 北東8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 博多

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南東方

650m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所ビルが建並ぶ商業地域であり、商況は今後も現況のまま推移すると予測する。官公庁街に近接して
いるため、需要は底堅く、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多駅周辺の中高層事務所ビルが建並ぶ商業地域である。典型的な需要者は不動産投資ファンドのほか
、自己利用の法人等である。福岡市博多区中心部は需要は旺盛で、その周辺部においても影響をうけ、需要は堅調で、
引き続き地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格は立地・規模等により一様ではなく、中心的な価格の把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に際し、都心部に位置する取引事例を採用し、実際の不動産市場を反映した試算価格が査定され
た。また、収益還元法は、最有効使用の店舗兼事務所を想定し試算を行ったが、需要者の重視する価格であるものの、
試算の過程において想定要因を含むためやや規範性が劣る。以上より、実際の取引事例に基づき査定された比準価格を
中心とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡博多 5-13              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,820,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市中心部の収益不動産に対する投資家の
需要は堅調が続いており、市内商業地の地価
は上昇傾向にある。


博多駅周辺の利便性の高い商業地であり、店
舗、事務所の敷地としての需要が高く、地価
も引続き上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％ +4.4 ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-103		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
南西7.5m、
角地
商業

(100,400)
b 福岡博多８
Ｋ
-1315		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c 福岡博多８
Ｋ
-9		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡博多８
Ｋ
-101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
北東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,683,880  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
1,892,360 		 100
[  98.0]
1,930,980 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,030,000 
b (　           ) 
1,909,578  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,043,248 		 100
[ 104.0]
1,964,662 
2,060,000 
c (　           ) 
1,578,030  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,647,463 		 100
[ 100.0]
1,647,463 
1,730,000 
d (　           ) 
2,047,981  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,236,773 		 100
[ 114.4]
1,955,221 
2,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,970,000 円／㎡]  



福岡博多 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

148,600,082 
46,855,128 
101,744,954 
53,522,800 
48,222,154 		 （　0.9623）
46,404,179 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,364,828,794 円　　　　（　  1,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 459.20 ＲＣ7 3,234.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   807 ㎡     28.8 m x   27.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～７階事務所（駐車場平置６台）を想定。容積率対象面積は３，２１４．４０㎡ ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 この種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
20.10 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
459.20 
82.9 
380.60 
4,100 
1,560,460 		 10.0  15,604,600 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
459.20 
82.9 
380.60 
3,700 
1,408,220 		 8.0  11,265,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,234.50 
82.4 
2,664.20 

10,009,780 		 83,199,160 
0 
⑨年額支払賃料     10,009,780 円　×　12ヶ月　＝　     120,117,360 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   2,664.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,970,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  26,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,872,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       152,087,760 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,872,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,158,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 147,801,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        83,199,160 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         798,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     148,600,082 円　　　　（　       184,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,725 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,630,000 円  　　　　    926,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 21,554,366 円  　　　      153,959,760　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,947,762 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,871,000 円  　　　　    926,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       926,000 円  　　　　    926,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       926,000 円  　　　　    926,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      46,855,128 円　（　　　　　　        58,061 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 926,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   3,234.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,522,800 円  
（　　　　　        66,323 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 148,600,082 円      
②総費用 46,855,128 円      
③純収益　①－② 101,744,954 円      
④建物等に帰属する純収益 53,522,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,222,154 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 46,404,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,364,828,794 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅東三丁目３１番
 2900000167713-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考