別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松嵜　洋平   TEL.
鑑定評価額 403,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区中洲５丁目２３番１外
｢中洲５－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,699)

1.5:1		 店舗

Ｓ7		 飲食店舗、小売店舗
、ホテルが混在する
商業地域		 南西10m市道 水道、ガス、下水 中洲川端

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 中洲川端　西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,699)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 九州最大の歓楽街の中洲エリアに位置しており、地域要因に特段の変動はなく現状の土地利用を当面維持するも
のと考えられる。市内中心部の商業地に対する取得需要は強く、地価は上昇基調を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,720,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及び博多区の都心部に位置する商業地域である。需要者の中心は店舗ビル等の開発を行う大手不
動産開発業者や資金調達力のある不動産投資家等と考えられる。福岡市中心部の商業地に対する需要は旺盛であり、当
面は現状を維持するものと予測される。なお、取引価格は、立地条件、画地規模、用途等により異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算しており、実証性を有する価格である。一方、投資家の市
場行動を反映している収益価格は、建物の規模・用途等や賃料の設定において、想定要素を含むことから、やや説得力
が劣る。以上より、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,730,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.0]		 [100.0]
100		 2,090,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金利引き上げには注視を要するも
のの、福岡市中心部における土地の取得需要
の強さを背景に不動産取引は堅調である。


店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、市内
中心部における商業用地の取得需要は強く、
地価水準は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 -14.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-903		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.9m市道、
中間画地
商業

(90,354)
b 福岡中央８
Ｋ
-1303		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m市道
、中間画地
商業

(90,270)
c 福岡中央８
Ｋ
-203		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡博多８
Ｋ
-1310		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西35.9m県
道、
南東3.6m、
二方路
商業

(90,468)
e 福岡博多８
Ｋ
-9		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,562,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,653,125 		 100
[  81.3]
2,033,364 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,030,000 
b (　           ) 
1,790,765  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,857,023 		 100
[  75.8]
2,449,898 
2,450,000 
c (　           ) 
1,550,433  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,637,257 		 100
[  81.7]
2,003,987 
2,000,000 
d (　           ) 
1,438,228  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,570,310 		 100
[  73.7]
2,130,678 
2,130,000 
e (　           ) 
1,578,030  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,647,463 		 100
[  74.5]
2,211,360 
2,210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,160,000 円／㎡]  



福岡博多 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,411,089 
15,900,152 
30,510,937 
19,345,200 
11,165,737 		 （　0.9462）
10,565,020 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    330,156,875 円　　　　（　  1,720,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 143.59 Ｓ7 982.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   699 ％   192 ㎡     16.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１テナントの店舗ビル ⑦有効率　  96.6 ％
の理由		 フロア貸しビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.59 
94.2 
135.19 
4,100 
554,279 		 6.0  3,325,674 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
143.59 
97.1 
139.39 
3,700 
515,743 		 6.0  3,094,458 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
143.59 
97.1 
139.39 
3,100 
432,109 		 6.0  2,592,654 
0.0  0 

 7～ 7		 店舗
120.59 
96.5 
116.39 
3,100 
360,809 		 6.0  2,164,854 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
982.13 
96.6 
948.53 

3,159,267 		 18,955,602 
0 
⑨年額支払賃料      3,159,267 円　×　12ヶ月　＝　      37,911,204 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     948.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,244,124 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,155,328 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,926,213 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,229,115 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,955,602 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         181,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,411,089 円　　　　（　       241,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,715,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,704,852 円  　　　       48,155,328　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,878,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,915,500 円  　　　　    343,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       343,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       343,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,900,152 円　（　　　　　　        82,813 円／㎡）　　（経費率　　  34.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 343,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 339,000 円／㎡　×　     982.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,345,200 円  
（　　　　　       100,756 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,411,089 円      
②総費用 15,900,152 円      
③純収益　①－② 30,510,937 円      
④建物等に帰属する純収益 19,345,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,165,737 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,565,020 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,026 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    330,156,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,720,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区中洲五丁目２３番１
 2900000161120-0000
2 　福岡市博多区中洲五丁目２３番２
 2900000161121-0000
3 　福岡市博多区中洲五丁目２５番
 2900000161125-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 407,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区中洲５丁目２３番１外
｢中洲５－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,699)

1.5:1		 店舗

Ｓ7		 飲食店舗、小売店舗
、ホテルが混在する
商業地域		 南西10m市道 水道、ガス、下水 中洲川端

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 中洲川端駅　西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,699)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗等が集積し中洲の歓楽街の一角を形成している商業地域。インバウンドの増加を背景にホテル需要も高
まっており、土地価格は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区及中央区において、店舗等の商業ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、店舗ビルの
開発業者、自用の事業目的の法人、その他ホテルの開発業者当が想定される。飲食ビルの集積度が高い地域であるが、
天神地区や博多駅へのアクセスが良好なため、ホテル用地の需要も高い地域である。更地の取引価格については、画地
の規模により異なるが坪当り単価で５００万円から８００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には飲食店等が入居する店舗ビルが集積している。収益価格は最有効使用の店舗ビルを想定して求めたもので
あるが、賃料設定等の想定要素が多く含まれている。一方、比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例に基づき査定
しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,730,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 2,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の中心である博多駅周辺は、インバウ
ンド需要を背景としたホテルの開発が相次い
でおり、地価は上昇傾向にある。


中洲５丁目にはホテルが集積しており、ホテ
ルの宿泊単価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 -17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-1107		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b 福岡博多８
Ｋ
-101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
北東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 福岡博多８
Ｋ
-9		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡博多８
Ｋ
-1315		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,647,446  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,762,767 		 100
[  83.9]
2,101,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
2,047,981  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,236,773 		 100
[ 102.5]
2,182,218 
2,180,000 
c (　           ) 
1,578,030  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,647,463 		 100
[  73.5]
2,241,446 
2,240,000 
d (　           ) 
1,909,578  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,043,248 		 100
[  75.0]
2,724,331 
2,720,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,180,000 円／㎡]  



福岡博多 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,061,035 
15,626,754 
30,434,281 
18,499,200 
11,935,081 		 （　0.9462）
11,292,974 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    352,905,438 円　　　　（　  1,840,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 143.59 Ｓ7 982.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   699 ％   192 ㎡     16.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗 ⑦有効率　  96.6 ％
の理由		 店舗ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.59 
94.2 
135.19 
4,242 
573,476 		 8.0  4,587,808 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
143.59 
97.1 
139.39 
3,637 
506,961 		 8.0  4,055,688 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
143.59 
97.1 
139.39 
3,032 
422,630 		 8.0  3,381,040 
0.0  0 

 7～ 7		 店舗
120.59 
96.5 
116.39 
3,032 
352,894 		 8.0  2,823,152 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
982.13 
96.6 
948.53 

3,123,851 		 24,990,808 
0 
⑨年額支払賃料      3,123,851 円　×　12ヶ月　＝　      37,486,212 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     948.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,244,124 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,730,336 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,909,213 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,821,123 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,990,808 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         239,912 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,061,035 円　　　　（　       239,901 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,661 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,637 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,640,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,636,854 円  　　　       47,730,336　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,905,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,788,000 円  　　　　    328,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,626,754 円　（　　　　　　        81,389 円／㎡）　　（経費率　　  33.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 328,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 324,000 円／㎡　×　     982.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,499,200 円  
（　　　　　        96,350 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,061,035 円      
②総費用 15,626,754 円      
③純収益　①－② 30,434,281 円      
④建物等に帰属する純収益 18,499,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,935,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,292,974 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,818 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    352,905,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,840,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区中洲五丁目２３番１
 2900000161120-0000
2 　福岡市博多区中洲五丁目２３番２
 2900000161121-0000
3 　福岡市博多区中洲五丁目２５番
 2900000161125-0000
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備考