別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.
鑑定評価額 368,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区奈良屋町２４８番１
｢奈良屋町１２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 326  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西15m市道、北東側道 水道、ガス、下水 呉服町

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 呉服町駅　北西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、中高層マンション等が混在する商業地域である。近隣地域に特段の大きな変動要因はないが、周
辺地域の発展に相俟って、地価は上昇傾向で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    975,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区の共同住宅や事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、共同住宅やオフィスビルを開
発するデベロッパーや自社ビル用地を取得する事業法人等である。博多区中心部のオフィス需要はやや供給過多の傾向
にあるが、共同住宅等の需要は旺盛で、賃料は上昇傾向にあり、用地需要は逼迫している。土地の価格水準は、敷地規
模や立地にもよるが、概ね１，１００，０００円／㎡程度が中心になるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,730,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[105.0]		 100
[169.1]		 [105.0]
100		 1,130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安が進み、金利上昇の局面にあるが、博多
・天神地区の商業ビル開発やマンション販売
の事業は引続き堅調である。


博多駅や博多港、都市高速ランプへのアクセ
スが良好なエリアで、自社ビルやマンション
需要が高く、地価は上昇傾向で推移すると思
料される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　 +19.5
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-203		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b 福岡博多８
Ｋ
-503		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25m市道、
北2.9m、
二方路
商業

(100,400)
c 福岡博多８
Ｋ
-1108		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m市道、
南4.3m、
二方路
商業

(100,270)
d 福岡博多８
ＫＤＨ
-206		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
896,205  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
960,732 		 100
[  84.7]
1,134,276 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
959,856  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
963,620 		 100
[  95.7]
1,006,917 
1,060,000 
c (　           ) 
874,776  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
898,556 		 100
[  78.5]
1,144,657 
1,200,000 
d (　           ) 
915,940  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
973,644 		 100
[  90.1]
1,080,626 
1,130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,190,000 円／㎡]  



福岡博多 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,560,774 
12,639,831 
31,920,943 
20,820,600 
11,100,343 		 （　0.9451）
10,490,934 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    317,907,091 円　　　　（　    975,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ8 1,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   326 ㎡     14.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロアー貸し、住宅は平均専有面積３４㎡程度の１ＬＤＫ３５戸を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
190.00 
60.0 
114.00 
3,500 
399,000 		 8.0  3,192,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,500 
427,500 		 0.0  0 
2.0  855,000 

 4～ 6		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,600 
444,600 		 0.0  0 
2.0  889,200 

 7～ 8		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,700 
461,700 		 0.0  0 
2.0  923,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,520.00 
86.3 
1,311.00 

3,511,200 		 3,192,000 
6,224,400 
⑨年額支払賃料      3,511,200 円　×　12ヶ月　＝　      42,134,400 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,311.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,887,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,022,240 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,791,610 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,998,630 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,192,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,643 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,224,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,531,501 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,560,774 円　　　　（　       136,689 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,607 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,935,000 円  　　　　    387,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,822,731 円  　　　       44,790,240　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      818,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,289,500 円  　　　　    387,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       387,000 円  　　　　    387,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       387,000 円  　　　　    387,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,639,831 円　（　　　　　　        38,772 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 387,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,820,600 円  
（　　　　　        63,867 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,560,774 円      
②総費用 12,639,831 円      
③純収益　①－② 31,920,943 円      
④建物等に帰属する純収益 20,820,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,100,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,490,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    317,907,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     975,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区奈良屋町２４８番１
 2900000154744-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 365,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区奈良屋町２４８番１
｢奈良屋町１２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 326  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西15m市道、北東側道 水道、ガス、下水 呉服町

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 呉服町駅　北西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的良好な都心接近性や高容積率を背景にマンションの立地適性等を有しており、マンションの用地需要は依
然根強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    857,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心接近性に比較的恵まれたマンションの立地適性等を有する商業地域。需要者の中心はマンション業
者や投資目的の個人・法人等である。金融緩和基調が継続するなか投資マネ－の市場流入は続いており、収益物件（賃
貸マンション等）の用地需要は根強い。中心となる価格帯は、標準的画地規模の賃貸マンション用地で３～４億円程度
と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はマンションの立地適性等に留意して収集・選択した取引事例を採用した。比準の各手順は適切で市場性を反
映した実証的価格といえ、規範性は高い。収益価格は建築コストの高騰等の反映が顕著で、他方、賃料の遅行性や想定
要素を含む点等は否めず、規範性は相対的に劣るが、市場の特性等の観点から考慮すべき価格と思料する。よって、比
準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,730,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[105.0]		 100
[171.1]		 [105.0]
100		 1,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の増加や良好な投資環境等を背景に、更
なる成長が期待される福岡市の不動産市場は
依然堅調である。


マンション、特に賃貸マンションの立地選好
性が強まっており、用地需要は依然堅調であ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +23.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　 +15.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
Ｃ
-1314		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m県道、
北西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡博多８
Ｋ
-203		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c 福岡博多８
Ｋ
-408		 福岡市博多区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
d 福岡博多８
Ｋ
-503		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25m市道、
北2.9m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,208,594  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,324,619 		 100
[ 119.5]
1,108,468 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,160,000 
b (　           ) 
896,205  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
960,732 		 100
[  88.5]
1,085,573 
1,140,000 
c (　    985,929) 
985,929  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,056,353 		 100
[  82.5]
1,280,428 
1,340,000 
d (　           ) 
959,856  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
963,620 		 100
[  87.6]
1,100,023 
1,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



福岡博多 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,673,730 
11,883,401 
30,790,329 
21,346,200 
9,444,129 		 （　0.9462）
8,936,035 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    279,251,094 円　　　　（　    857,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ8 1,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   326 ㎡     14.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は住宅　平均３４㎡の１ＬＤＫ　３５戸 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
190.00 
60.0 
114.00 
3,500 
399,000 		 8.0  3,192,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,470 
422,370 		 0.0  0 
2.0  844,740 

 4～ 6		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,500 
427,500 		 0.0  0 
2.0  855,000 

 7～ 8		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,530 
432,630 		 0.0  0 
2.0  865,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,520.00 
86.3 
1,311.00 

3,391,500 		 3,192,000 
5,985,000 
⑨年額支払賃料      3,391,500 円　×　12ヶ月　＝　      40,698,000 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,311.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,887,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,585,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,167,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,186,148 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,192,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,324 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,985,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,457,258 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,673,730 円　　　　（　       130,901 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,576 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,470 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,608,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,202,461 円  　　　       43,353,840　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      851,940 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,417,000 円  　　　　    402,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,883,401 円　（　　　　　　        36,452 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 402,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,346,200 円  
（　　　　　        65,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,673,730 円      
②総費用 11,883,401 円      
③純収益　①－② 30,790,329 円      
④建物等に帰属する純収益 21,346,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,444,129 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,936,035 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,411 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    279,251,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     857,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区奈良屋町２４８番１
 2900000154744-0000
2 　
3 　
4 　
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備考