別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　納富　久雄   TEL.
鑑定評価額 27,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
｢博多駅前３－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,322  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,1350)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ13F3B		 高層店舗兼事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東40m市道、三方路 水道、ガス、下水 博多

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 博多駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,1350)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 「博多コネクティッド」の影響により駅周辺は商業繁華性も有する商業地として発展していくものと予測。また
博多駅前地区のオフィス需要は堅調であるため地価の上昇傾向が継続するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,640,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多区や中央区の高度商業地域及び準高度商業地域一円である。需要者の中心は大規模オフィス等の開発
を行う資金調達力のある大手不動産業者等である。天神地区と比較すると新規の供給物件が少ない博多駅前地区のオフ
ィス需要は堅調であり、空室率も低く、賃料の上昇も認められ、地価の上昇傾向が継続している。中心となる価格帯は
規模等により異なるが、２，５００万円／坪～３，０００万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏より繁華性の高い商業地の取引事例を多数収集し、試算を行った比準価格については現在の不動産投資市場
における市場性を反映する適切な価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は投資用不動産であれば重視すべ
き価格であるが、試算の過程において多数の想定要素を含むこと等から規範性はやや劣るものと判断した。よって、比
準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,640,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[105.0]		 100
[ 70.2]		 [105.0]
100		 8,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰化や取引利回りの下げ止まり懸
念等を背景に地価上昇幅は縮小しているが、
依然として高い地価上昇率が継続している地
域も多い。

博多駅前地区のオフィス需要は堅調であり空
室率も低く、賃料の上昇もみられるため、地
価の上昇幅は若干ながら拡大している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
ＫＤＨ
-207		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
南東4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,571)
b 福岡博多７
ＣＤＨ
-1301		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
南東10m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 福岡中央６
ＫＤＨ
-101		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 福岡中央５
Ｃ
-103		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,839,921  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
5,024,299 		 100
[  67.9]
7,399,557 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
7,770,000 
b (　           ) 
6,354,085  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
6,578,347 		 100
[  73.7]
8,925,844 
9,370,000 
c (　           ) 
7,053,664  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,420,455 		 100
[  97.4]
7,618,537 
8,000,000 
d (　           ) 
8,686,372  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
8,180,983 		 100
[  96.5]
8,477,703 
8,900,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,510,000 円／㎡]  



福岡博多 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,259,623,635 
712,980,740 
1,546,642,895 
715,000,000 
831,642,895 		 （　0.9156）
761,452,235 		 （  3.4 -  0.4 ）
3.0％  
⑧収益価格 　 25,381,741,167 円　　　　（　  7,640,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,355.00 Ｓ13F2B 34,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   880 ％   3,322 ㎡     50.0 m x   58.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２～１３階：フロア貸し事務所、地下１、２階：機械式駐車場 ⑦有効率　  58.6 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 駐車場
4,680.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,020.00 
25.0 
505.00 
17,500 
8,837,500 		 12.0  106,050,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,895.00 
64.9 
1,230.00 
8,100 
9,963,000 		 12.0  119,556,000 
0.0  0 

 3～13		 事務所
2,320.00 
72.4 
1,680.00 
8,100 
13,608,000 		 12.0  163,296,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
400.00 
 
 
 
 		    
   

計
34,515.00 
58.6 
20,215.00 

168,488,500 		 2,021,862,000 
0 
⑨年額支払賃料    168,488,500 円　×　12ヶ月　＝　   2,021,862,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,100 円／㎡　×　  20,215.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     266,838,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  42,000 円／台　×　  89 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      44,856,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,288,700,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      44,856,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    93,342,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,240,213,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,021,862,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      19,409,875 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,259,623,635 円　　　　（　       680,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,181 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 65,000,000 円  　　　　 13,000,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 326,697,840 円  　　　    2,333,556,000　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  184,782,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  110,500,000 円  　　　　 13,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    13,000,000 円  　　　　 13,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    13,000,000 円  　　　　 13,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     712,980,740 円　（　　　　　　       214,624 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9156    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　  34,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 715,000,000 円  
（　　　　　       215,232 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,259,623,635 円      
②総費用 712,980,740 円      
③純収益　①－② 1,546,642,895 円      
④建物等に帰属する純収益 715,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 831,642,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 761,452,235 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      229,215 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,381,741,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,640,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前三丁目４６番２
 2900000163398-0000
2 　福岡市博多区博多駅前三丁目４８番
 2900000163400-0000
3 　福岡市博多区博多駅前三丁目４９番
 2900000163401-0000
4 　福岡市博多区博多駅前三丁目５０番
 2900000163402-0000
5 　福岡市博多区博多駅前三丁目５１番
 2900000163403-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松嵜　洋平   TEL.
鑑定評価額 27,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
｢博多駅前３－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,322  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,1350)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ13F3B		 高層店舗兼事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東40m市道、三方路 水道、ガス、下水 博多

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,1350)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層事務所ビル等が建ち並ぶ博多駅前の商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状の土地利用
にて推移すると考えられる。また、商業地に対する取得需要は強く、地価は上昇基調を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多駅地区や中央区内の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は資金調達力のある不動産投資家や
オフィス等の開発を行う大手不動産開発業者等である。稀少性の高い商業地に対する需要は堅調であり、地価はやや上
昇傾向で推移している。なお、取引価格は、立地条件、画地規模や用途等により異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い取引事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は対象
不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映しているが、その試算の過程においては想
定項目が介在することから、やや説得力が劣る。以上より、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,640,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[105.0]		 100
[ 70.2]		 [105.0]
100		 8,160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金利引き上げには注視を要するも
のの、福岡市中心部における土地の取得需要
の強さを背景に不動産取引は堅調である。


繁華性の高い駅前の商業地域であり、市内中
心部における商業用地の取得需要は強く、地
価水準は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -19.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多７
ＫＤＨ
-102		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,495)
b 福岡博多７
ＫＤＨ
-207		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
南東4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,571)
c 福岡博多５
ＣＤＨ
-101		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 福岡博多８
Ｋ
-105		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
南東6m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,224,817  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
3,808,679 		 100
[  50.3]
7,571,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
7,950,000 
b (　           ) 
4,839,921  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
5,024,299 		 100
[  66.1]
7,601,057 
7,980,000 
c (　           ) 
3,932,124  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,872,206 		 100
[  48.3]
8,016,990 
8,420,000 
d (　           ) 
3,146,079  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
3,240,767 		 100
[  41.2]
7,865,939 
8,260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,300,000 円／㎡]  



福岡博多 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,229,334,445 
708,378,440 
1,520,956,005 
715,000,000 
805,956,005 		 （　0.9156）
737,933,318 		 （  3.4 -  0.4 ）
3.0％  
⑧収益価格 　 24,597,777,267 円　　　　（　  7,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,355.00 Ｓ13F2B 34,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   880 ％   3,322 ㎡     50.0 m x   58.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～１３階はフロア貸し事務所、駐車場は水平循環方式８９台を想定。 ⑦有効率　  58.6 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 駐車場
4,680.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,020.00 
25.0 
505.00 
20,500 
10,352,500 		 12.0  124,230,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,895.00 
64.9 
1,230.00 
7,900 
9,717,000 		 12.0  116,604,000 
0.0  0 

 3～13		 事務所
2,320.00 
72.4 
1,680.00 
7,900 
13,272,000 		 12.0  159,264,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
400.00 
 
 
 
 		    
   

計
34,515.00 
58.6 
20,215.00 

166,061,500 		 1,992,738,000 
0 
⑨年額支払賃料    166,061,500 円　×　12ヶ月　＝　   1,992,738,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,100 円／㎡　×　  20,215.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     266,838,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  89 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      42,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,259,576,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      42,720,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    92,091,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,210,204,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,992,738,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      19,130,285 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,229,334,445 円　　　　（　       671,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,979 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 65,000,000 円  　　　　 13,000,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 322,321,440 円  　　　    2,302,296,000　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  184,557,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  110,500,000 円  　　　　 13,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    13,000,000 円  　　　　 13,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    13,000,000 円  　　　　 13,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     708,378,440 円　（　　　　　　       213,239 円／㎡）　　（経費率　　  31.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9156    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　  34,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 715,000,000 円  
（　　　　　       215,232 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,229,334,445 円      
②総費用 708,378,440 円      
③純収益　①－② 1,520,956,005 円      
④建物等に帰属する純収益 715,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 805,956,005 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 737,933,318 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      222,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,597,777,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前三丁目４６番２
 2900000163398-0000
2 　福岡市博多区博多駅前三丁目４８番
 2900000163400-0000
3 　福岡市博多区博多駅前三丁目４９番
 2900000163401-0000
4 　福岡市博多区博多駅前三丁目５０番
 2900000163402-0000
5 　福岡市博多区博多駅前三丁目５１番
 2900000163403-0000
6 　
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備考