別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
福岡博多 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.
鑑定評価額 37,300,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区吉塚２丁目５８７番１外
｢吉塚２－１８－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 吉塚

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ吉塚駅　南東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域としてほぼ成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。近年は取引価格に落ち着きがみ
られるようになり、地価の上昇率は縮小傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区北部及び東区南部のうちＪＲ吉塚駅を取り巻く住宅地域である。需要者の中心は、主にサラリー
マン層であるが、賃貸共同住宅を管理運営する不動産業者や賃貸経営を目的とする個人又は法人も考えられる。近年は
地価の高騰で都市中心部から郊外に需要がシフトしており、個人又は不動産業者の土地取得意欲は根強い。土地取引の
中心価格帯は坪単価で７０～９０万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域周辺の事例を採用しており、市場を反映した実証的な価格で信頼性は高い。一方、収益価格は、
土地価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。なお、対象標準地が存する地域は居住の快適性が重
視される住宅地域であるため、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表標準地から規準した価格との均衡に
も留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [100.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の住宅地の土地取引件数は前年並みで
横ばい傾向にある。なお、新設住宅着工戸数
は前年と比べて減少、特に貸家が減少傾向に
ある。

共同住宅の割合が増えており賃貸需要は根強
いが、取引価格に一服感がみられ、地価の上
昇率は縮小傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-1312		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東2.7m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
b 福岡博多７
Ｃ
-513		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m市道
、中間画地
商業

(90,252)
c 福岡博多８
Ｋ
-407		 福岡市博多区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
d 福岡博多８
Ｋ
-815		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,518  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
202,823 		 100
[  82.1]
247,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
247,000 
b (　           ) 
286,244  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
307,426 		 100
[ 115.5]
266,170 
266,000 
c (　    245,089) 
245,089  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
252,932 		 100
[  96.5]
262,106 
262,000 
d (　           ) 
171,110  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
175,388 		 100
[  66.3]
264,537 
265,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



福岡博多 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,839,317 
1,289,466 
3,549,851 
2,607,210 
942,641 		 （　0.9817）
925,391 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     28,918,469 円　　　　（　    199,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   160 ％   145 ㎡     11.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ７０㎡程度の３ＬＤＫ、３戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同規模の共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
75.00 
95.0 
71.25 
1,680 
119,700 		 0.0  0 
2.0  239,400 

 2～  		 住宅
75.00 
95.0 
71.25 
1,710 
121,838 		 0.0  0 
2.0  243,676 

 3～  		 住宅
75.00 
95.0 
71.25 
1,740 
123,975 		 0.0  0 
2.0  247,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
95.0 
213.75 

365,513 		 0 
731,026 
⑨年額支払賃料        365,513 円　×　12ヶ月　＝　       4,386,156 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     213.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         256,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,642,656 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       245,333 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,661,323 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          731,026 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         177,994 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,839,317 円　　　　（　        33,375 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,783 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,710 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,400 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 490,666 円  　　　        4,906,656　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      417,300 円  　　　　     49,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,289,466 円　（　　　　　　         8,893 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9817    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,607,210 円  
（　　　　　        17,981 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,839,317 円      
②総費用 1,289,466 円      
③純収益　①－② 3,549,851 円      
④建物等に帰属する純収益 2,607,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 942,641 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 925,391 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,918,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     199,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区吉塚二丁目５８７番１
 2900000184788-0000
2 　福岡市博多区吉塚二丁目５８７番６
 2900000184793-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.
鑑定評価額 37,700,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区吉塚２丁目５８７番１外
｢吉塚２－１８－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 吉塚

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ吉塚駅　南東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、低層アパートが混在する住宅地域であり、周辺を含め取引件数は毎年安定的に推移するが、総額の観
点から今後は地価の伸びは鈍化していくものと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    213,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は吉塚駅を中心に広がる住宅地域である。需要者の中心は、小規模画地であれば福岡市内へ通勤する個人が
中心であり、大規模画地であれば賃貸共同住宅、分譲マンションの建築を企図する不動産デベロッパーが中心となる。
博多エリアへの接近性が良好な当地域の需要は堅調で、住宅市場の中心価格帯は１５０㎡程度の画地で３，５００万円
～４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は福岡市博多区及び隣接区の取引事例から試算しており、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一
方収益価格は、周辺では低層共同住宅も見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと及び近年
の建築費の高止まりからやや低位に試算された。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格に基づき、収
益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [100.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の人口、世帯数は増加傾向で推移して
おり、高い伸び率を示している。住宅地価格
は高値圏にあるが、素地の取得需要は引き続
き底堅い。

最寄駅への接近性に加え、博多エリアへの接
近性にも優れる住宅地域で、共同住宅用地、
戸建住宅用地ともに需要が根強い地域である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東８Ｋ

-304		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡博多８
Ｋ
-1312		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東2.7m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
c 福岡博多７
Ｃ
-513		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m市道
、中間画地
商業

(90,252)
d 福岡東８Ｋ

-1		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東7m市道、
西6m、二方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
248,577  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
273,435 		 100
[ 102.0]
268,074 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
268,000 
b (　           ) 
150,518  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
202,823 		 100
[  82.1]
247,044 
247,000 
c (　           ) 
286,244  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
307,426 		 100
[ 115.6]
265,939 
266,000 
d (　           ) 
249,183  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
278,254 		 100
[ 110.2]
252,499 
252,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



福岡博多 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,769,761 
1,063,338 
3,706,423 
2,697,480 
1,008,943 		 （　0.9817）
990,479 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     30,952,469 円　　　　（　    213,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   160 ％   145 ㎡     11.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ７０㎡程度の３ＬＤＫ、３戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 建物の用途、構造、階層として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
95.0 
71.25 
1,700 
121,125 		 0.0  0 
2.0  242,250 

 2～ 2		 住宅
75.00 
95.0 
71.25 
1,750 
124,688 		 0.0  0 
2.0  249,376 

 3～ 3		 住宅
75.00 
95.0 
71.25 
1,800 
128,250 		 0.0  0 
2.0  256,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
95.0 
213.75 

374,063 		 0 
748,126 
⑨年額支払賃料        374,063 円　×　12ヶ月　＝　       4,488,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     213.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費徴収額は建物管理費と相殺し、計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃借人の保証会社加入等で担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,488,756 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       191,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,585,686 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          748,126 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         184,075 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,769,761 円　　　　（　        32,895 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,825 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,200 円  　　　　     50,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 238,838 円  　　　        4,776,756　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      431,800 円  　　　　     50,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,063,338 円　（　　　　　　         7,333 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9817    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,697,480 円  
（　　　　　        18,603 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,769,761 円      
②総費用 1,063,338 円      
③純収益　①－② 3,706,423 円      
④建物等に帰属する純収益 2,697,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,008,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 990,479 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,952,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     213,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区吉塚二丁目５８７番１
 2900000184788-0000
2 　福岡市博多区吉塚二丁目５８７番６
 2900000184793-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考