令和8年1月16日　提出 福岡博多 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 -3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.

鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区那珂１丁目１１８番 ｢那珂１－８－２５｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 北3.8m市道 水道、ガス、下水 竹下 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 竹下駅　北東方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩でアクセスでき、生活利便性に優れた住宅エリアである。近年、近隣に大規模商業施設が開業し たことで、居住環境は一層向上しており、今後も住宅地としての需要は高い水準で継続すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は博多区内に位置し、特にＪＲ鹿児島本線及び西鉄天神大牟田線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、 投資用物件を開発する不動産会社や都心へ通勤するサラリーマン世帯等であり、規模の大きな宅地についてはマンショ ンディベロッパーも市場参加者となる。近時は、都心近接性や交通利便性に対する需要は底堅いものの、用地供給の制 約や建築費高止まりの影響から、立地条件や事業性の優劣が価格形成により強く反映される市場環境にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法及び収益還元法を適用して試算価格を求めた。比準価格は、同一需給圏内における複数の取引事例を基 に比較・検討して算定したもので、実際の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、将来収益 や利回り等に一定の想定を伴うことから、価格形成における客観性には自ずと限界がある。以上を踏まえ、本件では、 市場性を的確に反映し、説得力に優れる比準価格を標準とし、収益価格を参考に鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    213,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福岡博多 -4                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 博多区の人口・世帯数は増加傾向にある。金 利や建築費上昇など不安要素はあるものの、 土地取得需要は依然として旺盛である。 博多区中心部への接近性が良好な住宅地域で ある。周辺の商業施設開業も追い風となり、 土地取得需要は依然として高い水準にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％ +43.1 ％