令和8年1月16日　提出 福岡博多 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区浦田２丁目２５７番２５ ｢浦田２－６－２４｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 笹原 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   115 ｍ、南    95 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の大型住宅団地 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 福岡空港駅　南東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に所在するが、区画整然とし熟成した戸建住宅地域を形成している。今後建て替え等が進むものと予測する 。地価は上昇傾向が鈍化している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は博多区南部の郊外の住宅地域である。需要者の中心は博多区内又は福岡市都心部に通勤する地場企業のサ ラリーマンである。団地開発は平成初頭と見られ、現時点で３５年前後経過している。駅まで距離があるため、通勤通 学は主に自家用車かバスとなる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２０００万円、中古住宅で２０００～３００ ０万円。新築住宅の分譲は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域と類似する大型住宅団地内に所在する事例を重視して試算した。戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で賃 貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用しなかった。また、近隣地域は収益性よりも快適性を重視して取引される 住宅地域である。以上より、比準価格を採用し、さらに代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡博多 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [102.0] 100 [ 98.6] [103.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １０年国債利回りは１．９％台まで上昇し、 ２００７年以来の高水準となった。住宅需要 や投資需要への影響が注視される。 福岡空港に近いエリアで博多の森土地区画整 理事業が進行中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％