別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.
鑑定評価額 349,000,000 円  １㎡当たりの価格 448,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区山王１丁目８４番
｢山王１－１４－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 780  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層マンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 南西7.5m市道、南東側道 水道、ガス、下水 東比恵

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 東比恵駅南方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中高層の共同住宅や事務所が建ち並ぶ住商混在地域である。博多駅に比較的近く利便性が良いこと
からマンション用地の取得需要は高く、地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    449,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区内の中心市街地に近い住宅地域が主と判断した。土地の需要者の中心は中規模の賃貸マンション
の建設を目的とする不動産業者や投資家である。建築費の上昇が続いているが、博多区中心部に比較的近く利便性も良
好な地域で、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は８００㎡程度の賃貸マンション用で３億５０００
万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であ
り、主な需要者である中規模の賃貸マンションの建設を目的とする不動産業者や投資家は、対象不動産から得られる収
益に着目して取引を行うと考えられることから、重要な価値判断の指標となる。従って比準価格を重視し、収益価格を
関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.7]		 [103.0]
100		 441,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策や物価上昇の影響が
見られるが緩やかに回復している。博多駅に
比較的近い住宅地の需要は堅調である。


共同住宅、事務所が建ち並ぶ住商混在地域で
、交通利便性が良好であることから共同住宅
用地の需要は堅調で、地価の上昇率も高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-404		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.4m未舗
装私道、
南西2.4m、
二方路
準工

(60,200)
b 福岡博多８
Ｋ
-403		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.8m市道
、中間画地
準工

(60,200)
c 福岡博多８
Ｋ
-810		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.2m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d 福岡博多７
Ｃ
-513		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m市道
、中間画地
商業

(90,252)
e 福岡博多８
Ｋ
-1		 福岡市博多区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西8m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
382,665  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
402,367 		 100
[  94.8]
424,438 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
437,000 
b (　           ) 
311,173  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
326,732 		 100
[  75.0]
435,643 
449,000 
c (　           ) 
375,123  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
391,965 		 100
[  87.3]
448,986 
462,000 
d (　           ) 
286,244  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
307,426 		 100
[  70.6]
435,448 
449,000 
e (　    257,235) 
514,470  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
526,719 		 100
[ 120.0]
438,933 
452,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    449,000 円／㎡]  



福岡博多 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,311,562 
13,600,616 
35,710,946 
24,691,500 
11,019,446 		 （　0.9290）
10,237,065 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    319,908,281 円　　　　（　    410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.40 ＲＣ14 1,755.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   780 ㎡     29.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １住戸が平均５７㎡程度の２ＬＤＫの共同住宅（２７戸）を想定。共同住宅等廊下を含むため容積率緩和あり。 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.40 
45.5 
57.00 
2,300 
131,100 		 1.0  131,100 
1.0  131,100 

 2～13		 住宅
125.40 
90.9 
114.00 
2,450 
279,300 		 1.0  279,300 
1.0  279,300 

14～14		 住宅
125.40 
90.9 
114.00 
2,700 
307,800 		 1.0  307,800 
1.0  307,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,755.60 
87.7 
1,539.00 

3,790,500 		 3,790,500 
3,790,500 
⑨年額支払賃料      3,790,500 円　×　12ヶ月　＝　      45,486,000 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,539.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,846,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,024,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,332,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,024,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,014,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,342,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,790,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,389 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,790,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         932,645 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,311,562 円　　　　（　        63,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,860,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,042,816 円  　　　       50,356,800　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      815,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,952,500 円  　　　　    465,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,600,616 円　（　　　　　　        17,437 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9290    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 465,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   1,755.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,691,500 円  
（　　　　　        31,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,311,562 円      
②総費用 13,600,616 円      
③純収益　①－② 35,710,946 円      
④建物等に帰属する純収益 24,691,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,019,446 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,237,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    319,908,281 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区山王一丁目８４番
 2900000194716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡博多 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　納富　久雄   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区山王１丁目８４番
｢山王１－１４－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 780  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層マンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 南西7.5m市道、南東側道 水道、ガス、下水 東比恵

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 東比恵駅　南東方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 現在の需要の主体はマンションであり、今後、マンションの割合が高くなるものと予測。マンション需要は堅調
であるが建築費の高騰化等の影響により地価の上昇幅は縮小傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多区内及び隣接区のマンション用地需要が認められる地域一円である。需要者の中心は賃貸マンション
等の収益物件の開発を行う不動産業者等である。博多駅からも比較的近い住宅地域であり、利便性が高いためマンショ
ン用地の需要が主体であり、需要は比較的堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は規模や地域により異なるた
め見出し難いが、１種単価で７０万円／坪～８０万円／坪程度であるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地の需要が認められ代替競争等の関係も比較的強い事例を多数収集し得たため、比準価格については投資
市場における市場性を反映する説得力の高い価格が求められた。一方、収益還元法については最有効使用の建物等、適
切な想定を行ったものの、各項目の査定段階に想定要素を多く含むため、説得力がやや劣る。よって、市場性を反映し
た比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.4]		 [103.0]
100		 444,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要は堅調に推移しているが、金利の上昇や
建築費の高騰化の影響等により地価の上昇幅
の縮小傾向がやや強くなっている。


マンション用地の需要が強い利便性の高い住
宅地域であり、地価上昇幅は縮小しているも
のの、比較的高い地価上昇率が継続している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多８
Ｋ
-811		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.8m市道
、中間画地
工業

(60,200)
b 福岡博多７
Ｃ
-810		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西3.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
c 福岡博多８
Ｋ
-504		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.5m市道
、南東4m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡博多８
Ｋ
-405		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,938  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
300,993 		 100
[  62.6]
480,819 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
495,000 
b (　           ) 
259,274  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
259,274 		 100
[  58.3]
444,724 
458,000 
c (　           ) 
272,152  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
275,323 		 100
[  63.8]
431,541 
444,000 
d (　           ) 
307,902  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
322,989 		 100
[  70.7]
456,844 
471,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    467,000 円／㎡]  



福岡博多 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,431,402 
13,465,603 
34,965,799 
24,691,500 
10,274,299 		 （　0.9290）
9,544,824 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    298,275,750 円　　　　（　    382,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.40 ＲＣ14 1,755.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   780 ㎡     29.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（５７㎡程度）２７戸を想定、共同住宅の廊下等を含むため容積率緩和有り ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.40 
45.5 
57.00 
2,100 
119,700 		 1.0  119,700 
1.0  119,700 

 2～ 9		 住宅
125.40 
90.9 
114.00 
2,300 
262,200 		 1.0  262,200 
1.0  262,200 

10～13		 住宅
125.40 
90.9 
114.00 
2,500 
285,000 		 1.0  285,000 
1.0  285,000 

14～14		 住宅
125.40 
90.9 
114.00 
2,700 
307,800 		 1.0  307,800 
1.0  307,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,755.60 
87.7 
1,539.00 

3,665,100 		 3,665,100 
3,665,100 
⑨年額支払賃料      3,665,100 円　×　12ヶ月　＝　      43,981,200 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,539.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,216,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,276,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,197,360 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,276,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,978,934 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,494,426 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,665,100 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,665,100 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         901,791 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,431,402 円　　　　（　        62,092 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,860,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,936,803 円  　　　       49,473,360　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      786,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,952,500 円  　　　　    465,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,465,603 円　（　　　　　　        17,264 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9290    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 465,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   1,755.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,691,500 円  
（　　　　　        31,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,431,402 円      
②総費用 13,465,603 円      
③純収益　①－② 34,965,799 円      
④建物等に帰属する純収益 24,691,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,274,299 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,544,824 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,237 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    298,275,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     382,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区山王一丁目８４番
 2900000194716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考