令和8年1月12日　提出 福岡東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 3,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区箱崎ふ頭６丁目５番１６外 ｢箱崎ふ頭６－１１－３４｣ ②地積 　(㎡) 21,643   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 工場の敷地 大中規模の工場等が 建ち並ぶ臨海工業地 域 北東20m道路、背面道 水道、下水 貝塚 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西   250 ｍ、南   230 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 240.0 ｍ、規模　　    22,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 貝塚駅北西方 2.5km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内は大規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域として概ね熟成した状況にある。都心部やＩＣへの接近性に優れて いるため需要は堅調に推移し、当分の間、地価は上昇基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区及び周辺市区町における工業地域一円である。主たる需要者は工場等を営む地場又は全国規模の法人 である。圏内は、空港やＩＣへのアクセスに優れた大規模工場地に対する需要が底堅く推移している。また、圏内にお いては更地の取引は少なく中古物件での取引が中心で相場より高値の取引が散見される。市場の中心価格帯は規模等に より見出しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は自己利用目的の大中規模工場等が建ち並ぶ地域であるため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は現実 の売買取引に基づく事例に適正な補修正を施して求めた価格であり、現下の地域市況を実証的かつ客観的に表している 。以上より、本件評価においては、代表標準地価格との均衡及び同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案して、比準価 格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [110.6] 100 100 [100.0] 100 [144.2] [101.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡県内の物流施設用地を中心とした工業地 は総じて割安感があり、ＩＣや港湾施設への 接近性に優れた工業地の需要は堅調である。 地域内は大規模工場が建ち並び、特段の変動 要因はないが輸送施設等への接近性が優れる ため土地需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％