令和8年1月15日　提出 福岡東 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区松島５丁目１０区４番１ ｢松島５－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ3 倉庫、営業所に店舗 等が混在する工業地 域 北西9m市道、南西側道 水道、下水 貝塚 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   360 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼営業所の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 貝塚駅東方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は倉庫や営業所等を主として、店舗等も混在する工業地域である。用途の多様性が認められ、需要は底 堅く、地価は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測するが、金利や建築費等の動向にも留意を要する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼営業所の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市東区を中心とした倉庫や事業所が集積する工業地域で、需要者の中心は倉庫業者、物流業者又は製 造業者等である。福岡空港、博多港及び高速道路等の交通要衝へのアクセスに優れる工業地域であることから物流施設 地を中心に需要は旺盛で、地価の上昇率は縮小するも高い水準で推移。なお、規模や用途の違いにより価格にばらつき があることから中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争等の関係が認められ、規範性の高い事例から求められた比準価格は、市場性等を反映した説得力の高い価格が 求められたものと思料する。一方、自己利用の建物を中心とした地域であり、賃貸需要が少なく、賃貸市場が未成熟な ため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [110.6] 100 100 [100.0] 100 [143.4] [103.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区内及びその周辺エリアにおける物流施設 適地は近年のインターネット通販等の普及も あり、需要は旺盛で高い地価上昇が続いてい る。 倉庫や営業所、店舗等のほか一部共同住宅も みられるなど用途の多様性が認められ、用途 が競合し需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％