令和8年1月15日　提出 福岡東 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -42 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 335,000,000 円  １㎡当たりの価格 402,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 285,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区箱崎６丁目４０９６番３ ｢箱崎６－１１－１｣ ②地積 　(㎡) 834   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (70,200) 不整形 1:1.5 共同住宅 ＲＣ8 マンション、医院等 が見られる駅に近い 住宅地域 南西14m市道、三方路 水道、ガス、下水 箱崎九大前 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 九大跡地の隣接地域で、発展 の可能性が高い。 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 箱崎九大前駅　北方 50m 法令 規制 １住居 (70,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域においては、九大跡地に近接しており、大きく地域要因が変動する可能性が高く地価上昇傾向は続いて いる。今後は、地域要因の変化に注視していく必要があると思料する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    412,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              389,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区中心部で環境類似性を有する住宅地域内と判断した。需要者は、３０代を中心とする中高層 のサラリーマン世帯が中心で利便性・価格帯で行動する。当該地域及び周辺では、今後の発展性を見込んで取引される 事例も多く、取引水準は高い。今後は、金利や建築費の高騰、さらには地域不動産市場等に特に留意する必要がある。 当該地域の需要の中心となるマンション価格帯は、ファミリータイプで５千万円を超える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、マンション等が主流の地域である。したがって、取引事例比較法及び開発法の２手法を適用した。まず、 比準価格は市場の取引を反映した価格であり、その規範性は高い。一方、開発法による価格は分譲マンションが主流で ある地域においては、実証的な価格である。本件では、比準価格と開発法による価格を重視し、さらに周辺不動産市場 の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とのバランスも得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    299,000 円／㎡ [111.0] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [101.9] 100 399,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    365,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向が続いている。土地取 引件数は増加傾向にある。地価水準は上昇傾 向が続いているが、その上昇幅は縮小傾向に ある。 当該地域は、九大跡地に隣接するため、今後 の発展性が期待できる地域である。土地需要 は高く、結果、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.1 ％  ％