令和8年1月15日　提出 福岡東 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -27 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区松崎３丁目８５２番６４ ｢松崎３－４０－２６｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度地区1種15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 名島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 名島駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,100) 高度地区1種15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が立ち並ぶ成熟した住宅地であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。また、そ の価格水準については依然として上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区内の鹿児島本線、香椎線、西鉄貝塚線沿線の圏域と判断される。中規模の戸建住宅が立ち並ぶ住宅 地域であり、需要者は福岡市中心部へ通勤する勤労者層が中心と思料される。交通、買い物等の施設が整っていること から外部からの流入も比較的多く住宅市場は堅調さが継続している。新築分譲はあまり見られないが、市場の中心価格 帯は２００㎡の土地価格で２６００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみ適用した。 需要者は住宅取得目的の一次取得者であり、検討に当たっては、主として居住の快適性に着目し価格比較を行うものと 思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力を有するものと考えられる。したがって本件 では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [ 96.8] [102.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口、世帯数は増加傾向が続いている 。金利は上昇傾向にあるが依然低位で、区内 の住宅地の需要は引き続き堅調さを維持して いる。 中規模住宅からなる既成住宅地である。地域 要因の特に大きな変動はなく、需要も比較的 堅調で価格水準も上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％