令和8年1月12日　提出 福岡東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -13 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 357,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎４丁目２０８３番１９ ｢香椎４－１－３６｣ ②地積 　(㎡) 1,191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ6 住宅、アパート、マ ンションが混在する 住宅地域 南西15.5m県道、背面道 水道、ガス、下水 香椎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １５．５ｍ県道 交通 施設 香椎駅　南東方 900m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の南東方に国道３号博多バイパスへ接続する市道が供用開始され、当該地域の利便性が向上した。但し、金 利の動向や建築費の高騰等を背景に地価は上昇を維持しながらもその勢いについては注視すべき一面がある。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              275,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区及びその周辺区において共同住宅が多くみられる住宅地域一円である。需要者はマンション素地の獲 得を目的とした不動産業者等が中心である。圏内において、最寄駅や利便施設等への接近性に優れた画地は相場より高 く取引される傾向にあるが金利の動向や建築費の高騰等を理由にその勢いについては今後注視すべきである。中心価格 帯は見出しづらい状況にあるが、土地の規模約１，２００㎡で３．６億円程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の売買事例に適正な補修正を施して求められた実証的な価格である。一方、開発法による価格は投資採 算性に着目した価格であり、その過程においては多くの想定項目が介在するため、比準価格に比して相対的な規範性が やや劣ると判断した。よって、本件においては比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量のうえ、前年度当該 標準地価格との均衡、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口増加等を背景に各所で開発が行わ れており需要は依然として堅調に推移してい るが、金利や物価高騰の動向には留意すべき である。 当該地域の南東方にバイパスへ接続する市道 が開通し利便性が向上したため地域内の土地 需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％