令和8年1月15日　提出 福岡東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香住ヶ丘６丁目２６番１０ ｢香住ヶ丘６－３１－１４｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 いやや高台の既成住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 香椎花園前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 香椎花園前駅　西方 300m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、駅周辺に広がる戸建住宅地域であり、需要は高く、地価上昇傾向が続いている。今後については、 香椎花園跡地の動向等を含めて変動する可能性があるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区北部で環境類似性が見られる住宅地域であると判断した。需要者は、３０代前後の中層のサ ラリーマン世帯が中心で、住環境・取引水準を加味して行動する。当該地域の地価水準は上昇傾向であるがその上昇幅 は縮小傾向である。今後は、特に金利・建築費等の動向に留意する必要がある。当該地域の需要の中心となる価格帯は 、土地のみで２千万円前後で、新築戸建で４千万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資目的ではなく、自用目的の取引が主となっている。したがって、快適性等を 重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上より、本件では、市場性を反映した比準価格を標準 とし、さらには経済動向・不動産市場の動向等に留意して、本件鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とのバラン スも取れている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [101.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向が続いている。土地取 引件数は増加傾向にある。地価水準は上昇傾 向が続いているが、その上昇幅は縮小傾向に ある。 当該地域及びその周辺では、駅に近接する立 地等から、土地取引水準の上昇傾向が続いて いる。今後は、香椎花園跡地動向に留意する 必要がある。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％