令和8年1月9日　提出 北九州八幡西 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 5-11 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区楠橋南３丁目８９番６外 ｢楠橋南３－２１－３｣ ②地積 　(㎡) 1,999   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (100,200) 台形 2:1 店舗 Ｓ1 自動車関連店舗等が 建ち並ぶ路線商業地 域 北西16m国道、背面道 水道、下水 新木屋瀬 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２００号沿いの路線商業 地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 新木屋瀬駅　東方 1.2km 法令 規制 近商 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿線の路線商業地域であるが、ここ数年、土地利用状況は大きな変動はなく推移している。背後人口な どの状況から、需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡西区を中心とした幹線道路沿いの路線商業地域及び住商混在地域等である。需要者の中心は 、同地域で店舗出店を希望する個人・法人及び不動産投資により利益を得たい不動産業者等である。ある程度の交通量 があること、背後人口の状況などから土地利用状況は良好で、需要も堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は 、規模・用途等にバラツキが多く、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算し ており、各補修正項目とも十分に検討している。一方収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の 不確定要素を含んでいるため、規範性が相対的に低い。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に周 辺公基準地の推移動向を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の投資用不動産は、需要が回復基調にあ る。特に商業地域については利便性の良否、 背後人口の多寡により需要に差異を有する。 国道２００号線沿いの商業地域である。街路 条件、交通利便性、生活利便性などを背景に 概ね堅調な不動産需要を維持している。 特になし。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％