令和8年1月9日　提出 北九州八幡西 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 5-8 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　関口　晶太   TEL.

鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区三ケ森３丁目１９番外 ｢三ケ森３－１３－９｣ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 診療所 Ｗ2 小売店舗、店舗兼住 宅等が建ち並ぶ近隣 商業地域 南西8m県道 水道、ガス、下水 三ヶ森 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三ケ森駅前に形成された既成 商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 三ヶ森駅　南東方 90m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅前に店舗や生活利便施設が建ち並ぶ商業地域であり、需要は概ね強含み、地価は安定的に推移するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区及び隣接市区の商業地域であり、需要者は圏内に地縁を有する個人や中小法人が中心であると考 えられる。高齢化の進行や大型店舗への流出による衰退は懸念されるものの、近年は新規出店も見られ、交通利便性、 生活利便性から住居系用地としての需要も見込まれる。不動産取引については、利用目的や規模が一様でなく取引事例 も限られるため、取引の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に成約した八幡西区の商業地域等の取引事例から求められた客観的かつ実証的な価格であり、相対的 な規範性・説得力は高い。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、その算定過程で想定要素を多く含むこ とから相対的な説得力はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北九州八幡西 5-9           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     83,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調であるが、物価高、米国の経 済政策動向により不透明感や下振れリスクが 懸念される。 商業地としての需要のほか住居系用地として の需要も見込まれる近隣商業地域であり、地 価は概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.3 ％