別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州八幡西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 297,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区黒崎２丁目２１番１外
｢黒崎２－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 562  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1.2		 店舗、事務所兼医院
等
ＲＣ5F1B		 店舗、事務所、マン
ション等が見られる
商業地域		 西25m市道、北側道 水道、ガス、下水 黒崎

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 黒崎駅　南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、事務所、店舗、マンション等が集積する黒崎地区の中心商業地域である。当面は概ね現状維持で推
移するであろうと予測されるが、良好な立地性等を所与として将来的には更なる高度利用が期待される。
(3)最有効使用の判定 店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、黒崎地区を中心とする品等に優る市内商業地域一帯である。需要者の業種や業態、規模などは区
々である。取引市場の市況については、根強いマンション需要などの影響で比較的活況を呈しており、優良物件では相
場を超えた高値の取引も見られる。こうした中、当該標準地の地価は良好な立地性を背景に堅調に推移しているものと
判断される。圏内の取引価格帯については、規模や類型、地域性などで価格に相当程度のバラツキが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、事例適格要件を具備した商業地の取引事例を採用して適切に試算しており、実証的かつ客観的な価格が得
られたものと判断した。収益価格については、店舗、事務所兼共同住宅を想定して試算したが、各種想定の困難性や流
動性、賃料の遅行性などから、その価格の精度にはやや難があると認めざるを得ない。したがって、本件では、規範性
に優る比準価格を重視し収益価格を比較考量した上で適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に弱めの動きもみられるが緩やか
に回復している。金利や物価上昇等の不安定
な要因もあるが、現在のところ市況は概ね安
定基調にある。

北九州市施行のコクラ・クロサキリビテーシ
ョン事業により、令和６年３月に指定容積率
が緩和された。周辺一帯ではマンション用地
の需要が根強い。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０８
Ｋ
-10105		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 八幡東０８
Ｋ
-10202		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 小倉北８Ｋ

-10804		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西40m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d 小倉北８Ｋ

-10203		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西40m市道、
北東15m、
北西10m、
三方路
商業

(100,400)
e 戸畑０８Ｋ

-10701		 北九州市戸畑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西20m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,743  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
313,578 		 100
[ 100.0]
313,578 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
323,000 
b (　           ) 
208,103  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
223,121 		 100
[  74.9]
297,892 
307,000 
c (　           ) 
251,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
244,958 		 100
[  89.0]
275,234 
283,000 
d (　           ) 
283,375  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
279,049 		 100
[  90.8]
307,323 
317,000 
e (　           ) 
149,761  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
165,368 		 100
[  62.0]
266,723 
275,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,273,495 
20,564,732 
66,708,763 
62,595,000 
4,113,763 		 （　0.9430）
3,879,279 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    110,836,543 円　　　　（　    197,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 336.10 ＲＣ14 4,157.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   562 ㎡     22.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造１４建、１階は店舗、２階は事務所、３～１４階は共同住宅、別途駐車場を想定。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 当該用途の建物として、概ね標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
259.26 
50.0 
129.63 
3,400 
440,742 		 4.0  1,762,968 
2.0  881,484 

 2～ 2		 事務所
336.10 
61.0 
205.02 
2,800 
574,056 		 6.0  3,444,336 
0.0  0 

 3～14		 共同住宅
296.83 
96.0 
284.96 
1,700 
484,432 		 1.0  484,432 
1.0  484,432 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,157.32 
90.3 
3,754.17 

6,827,982 		 11,020,488 
6,694,668 
⑨年額支払賃料      6,827,982 円　×　12ヶ月　＝　      81,935,784 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   3,754.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,505,004 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を考量して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により補填。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,440,788 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,502,039 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,538,749 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,020,488 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,694,668 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,630,051 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,273,495 円　　　　（　       155,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,557 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,350,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,601,632 円  　　　       90,040,788　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      378,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,095,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,564,732 円　（　　　　　　        36,592 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   4,157.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,595,000 円  
（　　　　　       111,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,273,495 円      
②総費用 20,564,732 円      
③純収益　①－② 66,708,763 円      
④建物等に帰属する純収益 62,595,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,113,763 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,879,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,836,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     197,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市黒崎二丁目２１番１
 2935000122734-0000
2 　北九州市黒崎二丁目２１番２
 2935000122735-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州八幡西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区黒崎２丁目２１番１外
｢黒崎２－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 562  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1.2		 店舗、事務所兼医院
等
ＲＣ5F1B		 店舗、事務所、マン
ション等が見られる
商業地域		 西25m市道、北側道 水道、ガス、下水 黒崎

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 黒崎駅　南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高度利用が可能な幹線市道沿いの駅前商業地域であり、近年は良好な利便性が選好されてマンション用地として
の需要が強く、容積率緩和の影響も指摘され、地価水準は今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び隣接区等の市内商業地域を圏域とし、特に黒崎地区の幹線沿道に立地する商業地との代替
・競争関係が強い。需要者は地場事業法人・不動産業者等が中心的と判断する。近隣地域周辺では近年、駅前の大型商
業施設が閉鎖し商圏・商況は縮小傾向にある一方で、立地特性及び値頃感によるマンション用地需要が強く、また指定
容積率緩和の影響も指摘される。取引は利用目的・規模等により一様でなく中心的な取引価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、標準地と価格牽連性を有する八幡西区等の複数事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地
の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事務所利用が多い一方で事務所の賃貸市況は低
調なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重
視し、収益価格を考量し、周辺地域の地価動向及び単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八幡西区を含む北九州経済は緩やかな回復基
調にあり、物価上昇の影響を受けつつも個人
消費・設備投資・雇用情勢は総じて堅調に推
移している。

黒崎駅前の商業地域であるが、立地性からマ
ンション用地需要が強く、容積率緩和の影響
も指摘され、地価は強含みで推移している。


対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認
められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０８
Ｋ
-10105		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 八幡東０８
Ｋ
-10202		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 戸畑０８Ｋ

-10499		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東36m県道、
北西2.7m、
南東5.1m、
三方路
商業
宅造規制区域
(100,400)
d 八幡西０８
Ｋ
-10489		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
南4m、二方路
商業

(100,400)
e 小倉北８Ｋ

-10804		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西40m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,743  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
313,578 		 100
[ 100.0]
313,578 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
323,000 
b (　           ) 
208,103  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
223,121 		 100
[  80.1]
278,553 
287,000 
c (　           ) 
143,914  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.1]
174,441 		 100
[  63.8]
273,418 
282,000 
d (　           ) 
263,403  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
271,075 		 100
[  92.0]
294,647 
303,000 
e (　           ) 
251,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
244,958 		 100
[  83.8]
292,313 
301,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    302,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,576,970 
20,578,615 
66,998,355 
62,595,000 
4,403,355 		 （　0.9430）
4,152,364 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    118,638,971 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 336.10 ＲＣ14 4,157.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   562 ㎡     22.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３階以上：共同住宅、別途駐車場を想定 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 各階で想定される共用部分を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
259.26 
50.0 
129.63 
3,330 
431,668 		 4.0  1,726,672 
2.0  863,336 

 2～ 2		 事務所
336.10 
61.0 
205.02 
2,660 
545,353 		 6.0  3,272,118 
0.0  0 

 3～14		 共同住宅
296.83 
96.0 
284.96 
1,710 
487,282 		 1.0  487,282 
1.0  487,282 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,157.32 
90.3 
3,754.17 

6,824,405 		 10,846,174 
6,710,720 
⑨年額支払賃料      6,824,405 円　×　12ヶ月　＝　      81,892,860 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   3,754.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,505,004 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を考量して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,397,864 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,517,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,839,971 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,846,174 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,039 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,710,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,633,960 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,576,970 円　　　　（　       155,831 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,483 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,330 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,350,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,614,315 円  　　　       90,357,864　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      379,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,095,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,578,615 円　（　　　　　　        36,617 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　   4,157.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,595,000 円  
（　　　　　       111,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,576,970 円      
②総費用 20,578,615 円      
③純収益　①－② 66,998,355 円      
④建物等に帰属する純収益 62,595,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,403,355 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,152,364 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,389 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,638,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市黒崎二丁目２１番１
 2935000122734-0000
2 　北九州市黒崎二丁目２１番２
 2935000122735-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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49 　
50 　
備考