別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月9日　提出 北九州八幡西 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 3-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 北九州市八幡西区茶屋の原２丁目１０１１番１ ②地積(㎡) 1,212  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 田 住宅団地に隣接する熟成度の高い地域 北西5m市道 ガス 楠橋 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西  200 ｍ、南  200 ｍ、北  250 ｍ ②標準的使用 田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅地へ用途性が変化しつつあ る地域 道 路 ５ｍ市道 交通 施設 楠橋駅　北東方 2.1km 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の 　将来予測 国道２００号至近に存すること、周辺での宅地開発が進行していることなどから、農地、未利用地に数戸から１ ０戸単位での戸建住宅開発が増加している。今後もこの傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後の住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     17,000 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八幡西区を中心に、北九州市全域において宅地へ用途が転換しつつある現況農地等の宅地見込地地域で ある。需要者の中心は、住宅開発を行う不動産会社、宅地開発業者などである。完成宅地の需要に関しては外部からの 転入はほとんどないため、当該市場に対する需要は限定的である。取引の件数も少なく、規模や価格帯にバラツキがあ るため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 　取引事例比較法及び控除法を適用して鑑定評価を行った。取引事例比較法は、取引事例の稀少性等から北九州市内等 一円から収集・採用した事例をもとに、適切な各種要因比較を行った。控除法は、理論的価格であるが想定要素が多く 、相対的にみて、やや規範性に欠ける。よって、比準価格を重視し、控除法による価格を比較考量して、周辺公基準地 の推移動向も踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州市郊外の住宅地需要は値頃感もあって堅調に 推移している。住宅地の地価は若干の上昇傾向にあ り、開発前の見込み地も同様と思料する。 近隣地域及そのび周辺地域では、戸建住宅、アパー ト用地等の新規宅地開発などが増加傾向にあり、熟 成度は高まっている。 特にない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他