令和8年1月9日　提出 北九州八幡西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -21 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７ ｢大膳２－１９－３｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 折尾 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路が若干狭小で、緩傾斜地 勢の古い住宅団地 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 折尾駅　南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。街路が若干狭小で、緩傾斜地勢の古い住宅団地だが、地価 は低水準で、需要は比較的堅調、地価は若干強含み推移と予測する。建築費や金利動向に要注意。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び周辺市区町一円で、特にＪＲ折尾駅及びその周辺各駅を中心とする住宅団地との代替性が 強い。需要者の中心は、同一需給圏内のサラリーマン等一般住宅取得者層。街路が若干狭小で、緩傾斜地勢の古い住宅 団地だが、折尾駅徒歩圏外縁部の近隣地域の需要は地価が低水準なこともあり、比較的堅調で、地価は若干強含みで推 移中。需要の中心価格帯は、土地１４５㎡で５３０～６５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、対象標準地を中心に周辺類似地域内で、信頼性が高いものを収集できた。街路が若干狭小で、傾斜地勢の 古い住宅団地であり、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判断 される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、さらに代表 標準地の価格との検討後、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -23           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,100 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [151.7] [100.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区人口は減少、高齢化率高い。地価が低水 準の利便性や住環境が若干劣る住宅地の需要 ・地価は若干強含みで推移中。建築費や金利 等に要注意。 街路若干狭小で緩傾斜地勢の古い住宅団地だ が、地価は低水準で、需要は概ね堅調、地価 は若干強含みで推移中。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％