令和8年1月9日　提出 北九州八幡西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -10 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 9,830,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区別当町１２３０番１９２ ｢別当町３５－１７｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 黒崎 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 黒崎駅　南方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、郊外の高台に存する既存住宅地域である。特筆すべき変動要因は見当たらず、ほぼ現状維持で推移 している。こうした状況は、今後も当分の間は、継続するであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡西区郊外の住宅地域一帯である。需要の中心は、戸建住宅指向の地縁者である。圏内の市場 では、生活利便性や快適性などを指標として取引が行われている。当該標準地周辺の市況はやや低調気味であるが相応 の取引も見られることから、現在のところ地価は横ばい圏内で推移しているものと判断される。取引価格は、規模や類 型によってバラツキがあるが、中心価格帯は、標準的な規模の土地のみの取引の場合で１０００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、比較的近傍の類似事例を重視して適切に試算しており、説得力を有する価格が求められたものと 判断した。収益価格は、当該標準地周辺では明確な住宅の賃貸市場が形成されていないため試算し得なかった。したが って、本件では、鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に検討した上で、規準とすべき代表標準地の価格と のバランスにも十分に留意し、比準価格を採用して適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [135.0] [100.0] 100 45,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に弱めの動きがみられるものの緩 やかに回復している。住宅投資は横ばい圏内 で推移している。市況の２極化・個別化傾向 は進展している。 近隣地域は、郊外域に存する高台の既存住宅 地域であり、現在のところ地域要因に格別の 変動はない。周辺一帯の土地の取引はやや低 調気味である。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％