令和8年1月9日　提出 北九州八幡西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　関口　晶太   TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区御開３丁目３５６０番１２３ ｢御開３－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 折尾 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦な地勢の区画整然とした 既成住宅地域 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 折尾駅 4.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、徒歩圏内にスーパー等の生活利便施設が存しており、居 住環境は良好である。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本城地区を中心とする八幡西区及び周辺市区町の住宅地域であり、需要者の中心は八幡西区内の居住者な ど地縁を有する個人が中心であると考えられる。スーパー等の生活利便施設が徒歩圏内に存することから、居住環境は 良好であり、需要は安定している。取引の中心となる価格帯は約１５０～２００㎡の土地で８００万円～１，１００万 円程度の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に成約した八幡西区及び周辺区の多数の取引事例から代替・競争関係が認められる規模・用途等が類 似した価格牽連性の高い事例を選択・採用し、各種補修性等を行ったうえで求められた客観的かつ実証的な価格である 。近隣地域は、自用の戸建住宅が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。よって、比 準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -11           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,200 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調であるが、物価高、米国の経 済政策動向により不透明感や下振れリスクが 懸念される。 地域要因に大きな変化は見られない。居住環 境は良好であり、需要は底堅く、地価は上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％