別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州八幡東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡東 5-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.
鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡東区枝光１丁目８番４５
｢枝光１－４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

3.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 西25m県道、三方路 水道、ガス、下水 枝光

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 枝光駅　南方

250m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は八幡東区郊外の県道沿いの商業地域である。ＪＲ枝光駅からも徒歩圏内であり居住の利便性をもとに
用途の多様性も見受けられる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区及び周辺区などの商業地域等を圏域とし、とくに旧来の近隣商業地との代替競争関係が強い。
主な需要者は中小規模の会社法人や地縁的を有する個人などである。近隣地域等では居住の利便性等が良好なことから
共同住宅等としての利用も見込まれる。総じて用途の多様性は土地需要を喚起させ、地価は上昇基調で推移している。
なお、取引における利用目的や規模等が一様でないため取引の中心的な価格帯は明確に見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場性を有する比準価格は同一需給圏の規範的な取引事例から算出された実証的な試算価格である。一方、収益価格は
各種の想定条件を前提とするものであるが、当該地域では自用目的の店舗や住宅が多く、元本と果実の相関関係が希薄
であるため試算価格は低位に導出されている。よって、本件おいては、不動産の需給動向を反映した比準価格を重視し
理論的な収益価格を参考にとどめ、代表標準地の価格均衡にも留意して適正な鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡東 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.3]		 [103.0]
100		 92,900 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や円安、各種金利の上昇などが懸念さ
れるなか、経済主体の投資決定や消費行動に
も謙抑的な慎重さが見受けられる。


地域要因の変動事由はとくに見受けられない
。多様性や利便性をもとに商業地として相応
の需要が見込まれる。　地価は今後とも堅調
に推移する。

対象地の個別的要因に係る特段の変動は認め
られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -14.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡東０８
Ｋ
-10199		 北九州市八幡東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36.5m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 八幡東０８
Ｋ
-10104		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北29m市道、
西3.8m、角地
商業

(100,400)
c 八幡西０８
Ｋ
-10197		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,366)
d 八幡西０８
Ｋ
-10195		 北九州市八幡西区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,188  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
119,141 		 100
[ 111.8]
106,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
63,765  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.8]
82,707 		 100
[  94.5]
87,521 
90,100 
c (　           ) 
45,704  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  60.0]		 100
[  85.0]
93,648 		 100
[  87.1]
107,518 
111,000 
d (　     36,884) 
73,800  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,228 		 100
[ 100.8]
77,607 
79,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,000 円／㎡]  



北九州八幡東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,958,075 
2,368,384 
7,589,691 
7,189,000 
400,691 		 （　0.9616）
385,304 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     11,008,686 円　　　　（　     49,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 152.00 Ｓ4 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   223 ㎡     28.0 m x    8.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ（店舗　）２Ｆ～４Ｆ（１ＬＤＫ３５㎡程度の共同住宅） ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 当該用途（構造）では標準的な有効率である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.00 
80.0 
121.60 
2,500 
304,000 		 4.0  1,216,000 
2.0  608,000 

 2～ 4		 共同住宅
136.00 
90.0 
122.40 
1,480 
181,152 		 1.0  181,152 
1.0  181,152 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
87.3 
488.80 

847,456 		 1,759,456 
1,151,456 
⑨年額支払賃料        847,456 円　×　12ヶ月　＝　      10,169,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     488.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化されていない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,169,472 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       508,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,660,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,759,456 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,151,456 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         280,362 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,958,075 円　　　　（　        44,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 305,084 円  　　　       10,169,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,105,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,368,384 円　（　　　　　　        10,621 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,189,000 円  
（　　　　　        32,238 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,958,075 円      
②総費用 2,368,384 円      
③純収益　①－② 7,589,691 円      
④建物等に帰属する純収益 7,189,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 400,691 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 385,304 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,728 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,008,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡東区枝光一丁目８番４５
 2935000005938-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州八幡東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡東 5-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡東区枝光１丁目８番４５
｢枝光１－４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

3.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 西25m県道、三方路 水道、ガス、下水 枝光

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記事項なし 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 枝光駅　南方

250m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの商業地域であり、ＪＲ駅からの接近性に優れ用途の多様性を有する地域である。土地利用及び地価水
準に影響を及ぼす特段の変動要因はなく当面は現状を維持し、需要は安定推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北九州市内の地価水準が類似した一円の商業地域である。主な需要者は事業用不動産の取得、運営を営む
法人及び不動産業者等と思料する。取引件数は僅少ながら確認できるものの当事者の思惑、画地規模、形状等による影
響が様々で取引の中心となる価格帯については把握できない状況である。なお最近は建築コストの高騰を背景に投資採
算性の観点から投資先の選定が厳格化する傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は不動産業者等であり、取引に当たっては主に収益性が重視される。比準価格は潜在的な収益性を織込ん
で形成された取引価格に基づいており、実証的である。一方の収益価格は収益性に基づいており理論的であるが、建設
コストの高騰を背景に収益価格は低く求められたと推察する。本件では実証性に優れた比準価格を重視し、収益価格を
斟酌すると共に、代表標準地から規準した価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡東 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.2]		 [103.0]
100		 91,800 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の景気動向は建設コストの高騰のほか米
国の通商政策に伴う下振れリスクを残しなが
ら緩やかな回復基調が続いている。


土地利用に影響を及ぼす格別の変動要因は無
く現状を維持し、地価水準は安定推移してい
る。


特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡東０８
Ｋ
-10802		 北九州市八幡東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
南西4m、
二方路
商業

(90,400)
b 八幡東０８
Ｋ
-10199		 北九州市八幡東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36.5m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 八幡東０８
Ｋ
-10198		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東29m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d 八幡東０８
Ｋ
-11293		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東29.8m市
道、中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,138  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
47,560 		 100
[  74.4]
63,925 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
65,800 
b (　           ) 
97,188  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
119,141 		 100
[ 124.7]
95,542 
98,400 
c (　           ) 
119,287  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,444 		 100
[ 124.8]
101,317 
104,000 
d (　           ) 
103,152  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,848 		 100
[ 115.0]
98,129 
101,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



北九州八幡東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,343,184 
2,485,942 
7,857,242 
7,429,500 
427,742 		 （　0.9616）
411,317 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     11,751,914 円　　　　（　     52,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 152.00 Ｓ4 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   223 ㎡     28.0 m x    8.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は１戸当たり平均的専有面積３６㎡程度の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 構造・用途等に照らし標準的有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.00 
80.0 
121.60 
2,500 
304,000 		 4.0  1,216,000 
2.0  608,000 

 2～ 4		 住宅
136.00 
90.0 
122.40 
1,570 
192,168 		 1.0  192,168 
1.0  192,168 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
87.3 
488.80 

880,504 		 1,792,504 
1,184,504 
⑨年額支払賃料        880,504 円　×　12ヶ月　＝　      10,566,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     488.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受はない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃貸状況を勘案のうえ計上を要しないと判断した  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,566,048 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       528,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,037,746 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,792,504 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,029 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,184,504 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         288,409 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,343,184 円　　　　（　        46,382 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 635,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 422,642 円  　　　       10,566,048　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,079,500 円  　　　　    127,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,485,942 円　（　　　　　　        11,148 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,429,500 円  
（　　　　　        33,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,343,184 円      
②総費用 2,485,942 円      
③純収益　①－② 7,857,242 円      
④建物等に帰属する純収益 7,429,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 427,742 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 411,317 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,844 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,751,914 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡東区枝光一丁目８番４５
 2935000005938-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考