令和8年1月9日　提出 北九州八幡東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -12 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区末広町４１１７番５ ｢末広町７－１｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の既成 住宅地域 東3.3m市道 水道、ガス、下水 八幡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 八幡駅　東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の要因変動は見込まれないが、傾斜地勢の既成住宅地域に属し、利便性は概ね良好ながら街路・環境条件が 劣ることから、地価は今後も横ばい基調～やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区及び隣接区の住宅地域の圏域であり、八幡東区末広町を中心とする。需要者の中心は八幡東区及 び隣接区等に通勤圏を有する中高年層と思料する。標準地は八幡東区中心部の傾斜地勢に形成された既成住宅地域に属 し、街路・環境条件が劣るものの、利便性は概ね良好であり、相応の住宅地需要が指摘される。取引市場における宅地 の中心価格帯は規模により一様ではないが、土地のみが６００万円前後と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、小規模な自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存するため、積算価格及び収益価格は試算せず比準 価格のみを試算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では八幡東区等で取引された複 数事例から比準しており、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、代表標 準地との検討のほか、周辺地域の地価動向にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [127.1] [100.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡東区を含む北九州経済は緩やかな回復基 調にあり、住宅投資は横ばい圏内で推移し、 個人消費・公共投資・雇用情勢は総じて堅調 に推移している。 街路・環境条件が劣る傾斜地勢の既成住宅地 域であるが、当区中心部に立地し利便性は概 ね良好であり、地価は概ね安定的に推移して いる。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％