令和8年1月9日　提出 北九州八幡東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -11 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.

鑑定評価額 3,420,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区帆柱１丁目１５４５番５８ ｢帆柱１－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 北3.7m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 皿倉山麓付近の住宅地域 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢の住宅地域である。平坦地と比較すると居住環境が劣り需要も弱いため、ため地価は引き続きやや下落 傾向で推移すると予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区や隣接の住宅地域一帯である。主な需要者は地縁者や住宅取得を目論む個人である。近隣地域は 傾斜地に形成された住宅地域であることから、居住環境がやや劣り、特に外部からの新規需要は弱含みであり、地価は 軟調に推移している。周辺におけるの土地取引が非常に少なく、中心の価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には老朽したアパート等の共同住宅も一部で見受けられるが、熟成した賃貸市場を形成しているとは言い難い ため、収益価格の試算を断念した。比準価格は、価格牽連性を有する複数事例から求めた実証的な価格である。よって 、本件においては規範的かつ説得力のある比準価格を中心に、代表標準地との価格均衡にも留意し、さらに前年変動率 なども検証のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 82.0] [100.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費や雇用情勢等は堅調で八幡東区を含 む北九州圏域の経済は回復基調にある。今後 は円安や金利上昇、物価高が懸念される。 傾斜地で居住環境が劣り、土地需要は弱含み であり、地価低迷は長期的な趨勢を有してい る。 不動産の個別性に影響を与える諸要因の変化 等は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％