令和8年1月9日　提出 北九州八幡東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -9 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区清田１丁目７番６ ｢清田１－９－２４｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 八幡 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成の戸建住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の戸建住宅地域として熟成しており土地利用に影響を及ぼす変動要因は無いことから現状を維持し地価水準 は昨今の堅調な住宅地需要を背景にして上昇基調を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 既成の戸建住宅地であり同一需給圏は八幡駅を最寄りとして通勤可能な範囲に展開する戸建住宅地域である。主な需要 者は個人であり、取引に当たっては一般に生活利便性、安全性、快適性について検討が行われ取引相場が重要な判断基 準となっている。中心となる取引価格帯は総額９００万円～１，２００万円程度であると推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により取引事例比較法のみの適用となった。主たる需要者は個人であり、市場においては 利便性、快適性、安全性を検討しつつ取引相場を判断基準として意思決定が行われる傾向がある。比準価格は利便性、 快適性、安全性に着目して多数の取引事例を比較検討して求めており、実証性を備えた価格として説得力を有すること から比準価格を採用し、かつ代表標準地からの規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -10           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [106.0] 100 100 [100.0] 100 [153.7] [100.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内の景気動向は建設コストの高騰のほか米 国の通商政策に伴う下振れリスクを残しなが ら緩やかな回復基調が続いている。 土地利用に影響を及ぼす変動要因はなく現状 を維持し地価水準市況を反映し堅調に推移し ている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％