令和8年1月9日　提出 北九州八幡東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区帆柱２丁目９番４ ｢帆柱２－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地勢の既成の住宅地域 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、傾斜地勢の既成の住宅地であり、周辺には、利便施設の新規開設もあるが、居住環境に大きな変化 は無く、地価水準は当分の間は、安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ＪＲ八幡駅、枝光駅等を中心とする八幡東区一円及び隣接区の住宅地と判定される。主な需要者は主として市内の居住 者又は、当区に地縁を有する最終需要者である。当地区は、小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地縁的選好性 の見られる地域であるが地価動向は、概ね安定的に推移している。宅地の中心価格帯は規模により一様ではないが、土 地のみで６００万円～８００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中小規模の一般住宅が多い住宅地域で、賃貸需要は稀薄で自己使用目的の取引が支配的であり、収益還元 法の適用は断念した。比準価格は、複数の取引事例を採用して求めた、市場の実態を反映した実証的な価格であり規範 性が高く、実際の住宅地市場では、収益性よりも、取引事例価格を指標として価格形成されており、信頼性の高い価格 と言える。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.1] [100.0] 100 47,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は緩やかな回復傾向。個人消費は底 堅く推移、住宅投資は横ばい圏内。当区の人 口及び世帯数は継続して減少傾向にある。 勾配を有する地勢であり、人口は平均以上に 減少傾向にある。周辺に令和７年皿倉テラス が開業。 居住の快適性等の効用に影響を与えるような 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％