令和8年1月9日　提出 北九州八幡東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区山路２丁目１２０１番１９ ｢山路２－１－４６｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 (40,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 八幡 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は八幡東区郊外の丘陵地勢に開発された既成住宅団地であり、中規模の区画が整然とし、閑静な居住環 境を形成している。地域要因に変動事由はなく、当面は現状を維持しなが推移していくと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 八幡東区や周辺区などに及ぶ戸建住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と判定した。圏域内の戸建住宅指向のエンドユーザ ーなどが主な需要者として考えられる。傾斜地勢で街路条件がやや劣る住宅地の需要は軟調であるが、丘陵の既成造成 団地は、閑静な居住環境を有すことから、一定の需要が期待される。総じて地価は安定的に推移しており、土地取引の 中心価格帯は規模や諸条件にも依るが標準的なもので１，２００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用目的の戸建住宅が支配的で賃貸アパートは皆無であり、賃貸市場を想定することが現実を適切に反映 していると認めがたいため、収益還元法の適用を断念した。一方、市場参加者の意思決定に適合する比準価格は住宅市 場の動向も反映した実証的な試算価格である。よって、規範的な比準価格を中心に、付近の代表標準地との価格バラン スにも留意のうえ、単価と総額の関連や前年変動率なども検討して、適正な鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [103.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や各種金利の上昇などが懸念されるな か、経済主体の意思決定や行動にも若干の謙 抑的な慎重さが見受けられる。 閑静な居住環境を有する既成住宅団地として 一定の需要が見込まれる。地価は安定的に推 移し、不動産取引の２極化がさらに進むと予 想される。 不動産の個別性に影響を与える諸要因の変化 等はとくに認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％