別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州小倉南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉南 5-7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.
鑑定評価額 563,000,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉南区上葛原２丁目１７番１０１
｢上葛原２－１７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 大中規模店舗等が建
ち並ぶ区画整理済の
商業地域		 北西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 安部山公園

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大中規模の店舗等が集合する
商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 安部山公園　南東方

900m		 法令

規制		 準工
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 対象標準地の近隣地域やその周辺は土地区画整理事業により整備された新しい商業地域で、ここ数年、一部でテ
ナントの入れ替え等が見られるほかは変化がなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　対象標準地の同一需給圏は当区及び隣接する小倉北区の幹線道路沿いの商業地等の存する範囲。圏域内の主な需要者
は地場の法人や全国規模の事業展開を目論む企業等が想定される。需要動向については多様な用途に転用が可能なとこ
ろでの需要は特に堅調で、取引価格も上昇傾向で推移している。圏域内の中心となる価格帯については、立地条件や画
地規模等により様々でその把握が難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　対象不動産の近隣地域では賃貸物件は散見される程度で自社自用の物件が多く賃貸市場は未成熟であるため、土地価
格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低く試算された。一方、比準価格については、やや広域的に事例
を採用したが補修正は応分で、市場性を反映し実証的な価格と言える。よって、相対的な説得力に優る比準価格を標準
とし、収益価格を参考として調整を行い、代表標準地との均衡等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉南 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.3]		 [103.0]
100		 127,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北九州地区の経済は緩やかに回復しているな
か当区では人口微減、世帯数微増で推移して
いるが、諸物価の高騰による影響が注視され
るところである。

土地区画整理事業により整備された商業地で
、閉鎖した店舗も一部で見られるが大きな環
境変化は認められない。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉南８Ｋ

-11001		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 小倉南８Ｋ

-10602		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東41.5m県
道、
北西15m、
南東3m、
三方路
商業

(100,400)
c 小倉南８Ｋ

-11301		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.6m市道
、南西4.2m、
角地
１住居

(70,200)
d 小倉南８Ｋ

-10210		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西42m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 小倉北８Ｋ

-10804		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西40m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,159  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
147,883 		 100
[ 111.0]
133,228 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
104,593  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
102,079 		 100
[  81.0]
126,023 
130,000 
c (　           ) 
101,336  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,565 		 100
[  76.7]
129,811 
134,000 
d (　           ) 
46,232  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[  74.8]
88,561 		 100
[  70.6]
125,441 
129,000 
e (　           ) 
251,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
244,958 		 100
[ 157.8]
155,233 
160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -25.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



北九州小倉南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

88,316,328 
22,970,220 
65,346,108 
51,030,400 
14,315,708 		 （　0.9608）
13,754,532 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    382,070,333 円　　　　（　     84,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,300.00 Ｓ2 4,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   4,500 ㎡     75.0 m x   60.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しを想定した ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 地域の同種の建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
2,300.00 
70.0 
1,610.00 
2,500 
4,025,000 		 4.0  16,100,000 
2.0  8,050,000 

 2～ 2		 店舗
2,300.00 
70.0 
1,610.00 
2,100 
3,381,000 		 4.0  13,524,000 
2.0  6,762,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,600.00 
70.0 
3,220.00 

7,406,000 		 29,624,000 
14,812,000 
⑨年額支払賃料      7,406,000 円　×　12ヶ月　＝　      88,872,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,872,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,443,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,428,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,624,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         281,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,812,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,606,500 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      88,316,328 円　　　　（　        19,626 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,594 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,310,000 円  　　　　    862,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,110,520 円  　　　       88,872,000　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,498,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,327,000 円  　　　　    862,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       862,000 円  　　　　    862,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       862,000 円  　　　　    862,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,970,220 円　（　　　　　　         5,104 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 862,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　   4,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,030,400 円  
（　　　　　        11,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 88,316,328 円      
②総費用 22,970,220 円      
③純収益　①－② 65,346,108 円      
④建物等に帰属する純収益 51,030,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,315,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,754,532 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,057 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    382,070,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉南区上葛原二丁目１７番１０１
 2908010018593-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州小倉南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉南 5-7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.
鑑定評価額 558,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉南区上葛原２丁目１７番１０１
｢上葛原２－１７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 大中規模店舗等が建
ち並ぶ区画整理済の
商業地域		 北西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 安部山公園

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 安部山公園駅　南東方

900m		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業により整備された新しい商業地域で、交通利便性が良好なことから広域的な集客が見込まれる
。地価は経済回復によって顧客の流動性も戻りつつあり、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区及び北区並びにその周辺地域に存する商業地域一帯である。主たる市場参加者は不動産業者や投
資法人等が中心である。近隣地域周辺は比較的規模の大きな低層店舗が集積する商業地域で、土地区画整理事業によっ
て新しく開発された地域として、小倉南区における新たな中心的商業地域となりつつあり、地価は強含みで推移してい
る。地価水準については、規模や立地によりバラつきが大きく把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に取引された事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格で説得力を有する。一方、収益価格
は、収益性が重視される商業地においては重視されるべき価格であるが、地価水準に見合う十分な賃料が得られないこ
とから低位に求められた。よって、本件では現実の実勢を反映した比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、さ
らに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉南 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]		 [103.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向であるが、高齢化率は県平均
よりも高い。国際情勢等は不安定であるもの
の、経済回復に伴い取引価格は全体的に上昇
傾向にある。

土地区画整理事業により近年開発された商業
地域で、比較的交通利便性も優ることから地
価はやや強含みで推移している。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉南８Ｋ

-11106		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
北東5m、
二方路
近商

(100,300)
b 小倉南８Ｋ

-20150		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西38m国道、
南東6m、
二方路
近商

(100,300)
c 小倉南８Ｋ

-11001		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 小倉南８Ｋ

-10602		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東41.5m県
道、
北西15m、
南東3m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,369  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
146,496 		 100
[ 122.5]
119,589 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
195,428  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
209,344 		 100
[ 158.8]
131,829 
136,000 
c (　           ) 
143,159  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
147,883 		 100
[ 123.5]
119,743 
123,000 
d (　           ) 
104,593  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
102,079 		 100
[  82.7]
123,433 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



北九州小倉南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

88,316,328 
22,473,960 
65,842,368 
51,030,400 
14,811,968 		 （　0.9608）
14,231,339 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    395,314,972 円　　　　（　     87,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,300.00 Ｓ2 4,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   4,500 ㎡     75.0 m x   60.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗（フロア貸し） ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
2,300.00 
70.0 
1,610.00 
2,450 
3,944,500 		 4.0  15,778,000 
2.0  7,889,000 

  ～ 2		 店舗
2,300.00 
70.0 
1,610.00 
2,150 
3,461,500 		 4.0  13,846,000 
2.0  6,923,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,600.00 
70.0 
3,220.00 

7,406,000 		 29,624,000 
14,812,000 
⑨年額支払賃料      7,406,000 円　×　12ヶ月　＝　      88,872,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,872,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,443,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,428,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,624,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         281,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,812,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,606,500 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      88,316,328 円　　　　（　        19,626 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,563 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,310,000 円  　　　　    862,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,666,160 円  　　　       88,872,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,446,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,327,000 円  　　　　    862,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       862,000 円  　　　　    862,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       862,000 円  　　　　    862,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,473,960 円　（　　　　　　         4,994 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 862,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　   4,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,030,400 円  
（　　　　　        11,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 88,316,328 円      
②総費用 22,473,960 円      
③純収益　①－② 65,842,368 円      
④建物等に帰属する純収益 51,030,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,811,968 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,231,339 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,163 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    395,314,972 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉南区上葛原二丁目１７番１０１
 2908010018593-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考