鑑定評価書

令和8年1月9日　提出
北九州小倉南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉南 5-1

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　江本　庸時

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉南区富士見１丁目８１２番４１｢富士見１－５－３５｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中小規模店舗、共同住宅等が見られる商業地域	北西16m国道	水道、ガス、下水	モノレール城野 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

モノレール城野駅　東
方
450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、共同住宅等が存する商業地域で、土地利用形態は当分の間は同様に推移すると予測される。ＪＲ城野駅に
近い国道沿いに位置し、用途の多様性もあり需要は堅調で、地価は上昇傾向に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小倉南区及び小倉北区内の商業地域である。主な需要者は、地場を中心とした事業者や法人等で幹線沿
線ではチェーン店舗等圏外からの参入も見られる。近隣地域周辺は交通量が比較的多くＪＲ城野駅にも近く利便性に優
れる。また、賃貸マンション適地でもあり用途の多様性が認められる。これを受け、需要は堅調で、地価は上昇傾向に
ある。尚、取引の中心価格帯は、画地や建物の規模、用途等により区々であり一概には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、共同住宅等が存する国道沿いの商業地域である。多様な用途による利用が可能で価格形成が不動産
賃貸収入に基づく収益性と必ずしも連動しない傾向にあるため収益価格は低位に試算された。よって本件においては、
小倉南区の類似地域に存する取引事例と比較検討して試算した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、
前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小倉南区の商業地は幹線沿線やマンション適
地を中心に需要は底堅い。既存商業地につい
ても背後住宅地の地価上昇を受け上昇傾向に
推移している。

国道沿いの商業地域で、交通量が比較的多く
用途の多様性が認められる。ＪＲ城野駅に近
く利便性が良好で、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南８Ｋ -11206	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	北東7.6m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	小倉南８Ｋ -11106	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、北東5m、二方路		近商 (100,300)
c	小倉南８Ｋ -11001	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	小倉南８Ｋ -10602	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東41.5m県道、北西15m、南東3m、三方路		商業 (100,400)
e	小倉南８Ｋ -10714	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	西6.7m市道、南2m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,441	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	96,920	100 [ 74.4]	130,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 148,369	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	146,496	100 [ 116.5]	125,748		126,000
c	(　 ) 143,159	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,740	100 [ 93.0]	158,860		159,000
d	(　 ) 104,593	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	102,079	100 [ 81.5]	125,250		125,000
e	(　 ) 54,212	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.9]	81,438	100 [ 68.2]	119,411		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -32.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,323,220	2,561,500	8,761,720	8,190,000	571,720	（　0.9616） 549,766	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	15,707,600 円　　　　（　 97,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は部分貸し可、２階～６階は１ルーム、平均専有面積３０㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,250	180,000	4.0	720,000
							2.0	360,000
2～ 6	住宅	100.00	90.0	90.00	1,750	157,500	1.0	157,500
							1.0	157,500
～

～

～

計		600.00	88.3	530.00		967,500		1,507,500
								1,147,500

⑨年額支払賃料	967,500 円　×　12ヶ月　＝　 11,610,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 530.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,610,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 580,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,029,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,507,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,147,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 279,399 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,323,220 円　　　　（　 70,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,354 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	700,000 円	140,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	348,300 円	11,610,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,190,000 円	140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,561,500 円　（　　　　　　 15,910 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9616

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	140,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,190,000 円（　　　　　 50,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,323,220 円
②総費用	2,561,500 円
③純収益　①－②	8,761,720 円
④建物等に帰属する純収益	8,190,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	571,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	549,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,707,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州小倉南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市小倉南区富士見一丁目８１２番４１	2908000080175-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月9日　提出
北九州小倉南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉南 5-1

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　藤村　吉次

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉南区富士見１丁目８１２番４１｢富士見１－５－３５｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中小規模店舗、共同住宅等が見られる商業地域	北西16m国道	水道、ガス、下水	モノレール城野 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

モノレール城野駅、ＪＲ城野
駅徒歩圏の商業地域

街

路

１７ｍ国道

交通

施設

モノレール城野駅　東
方
400m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

人口減少・高齢化の影響を受けているが、モノレール城野駅、ＪＲ城野駅の徒歩圏域に存し、共同住宅用地とし
ての需要も見込まれ、発展的に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北九州市内の商業地域で特に関連が強いのは路線商業地域である。需要者の中心は、地縁性を持つ個人事
業者、地場の不動産業者等である。小倉南区の商業地域は、旧来型商店街の衰退から弱含みで推移していたが、ゆるや
かに持ち直してきている。個人消費は底堅く推移しており、近隣地域は、共同住宅地としての需要も高いことから潜在
的需要が見込まれる。規模等にバラツキがみられ、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、純収益
を資本還元して求めており理論的な価格で、還元利回り等の指標についても標準的ものと考えられるが、土地建物価格
に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件においては、比準価格及び収益価格を相
互に比較考量し、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北九州の経済は、一部に弱めの動きもみられ
るが、緩やかに回復している。個人消費は、
底堅く推移している。

店舗需要のほか共同住宅としての需要が増し
ている。

対象標準地に影響を与えるような、個別的要
因の変動は、認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南８Ｋ -10602	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東41.5m県道、北西15m、南東3m、三方路		商業 (100,400)
b	小倉南８Ｋ -11106	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、北東5m、二方路		近商 (100,300)
c	小倉南８Ｋ -11206	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	北東7.6m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	小倉南８Ｋ -20951	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	東30m県道、北1.5m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,593	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	102,079	100 [ 83.2]	122,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 148,369	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	146,496	100 [ 123.4]	118,716		119,000
c	(　 ) 92,441	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	95,931	100 [ 78.8]	121,740		122,000
d	(　 ) 82,809	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,217	100 [ 67.8]	124,214		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,323,220	2,706,450	8,616,770	8,073,000	543,770	（　0.9616） 522,889	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	14,939,686 円　　　　（　 92,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階以上は３０㎡程度のワンルームタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域において標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,250	180,000	4.0	720,000
							2.0	360,000
2～ 6	居宅	100.00	90.0	90.00	1,750	157,500	1.0	157,500
							1.0	157,500
～

～

～

計		600.00	88.3	530.00		967,500		1,507,500
								1,147,500

⑨年額支払賃料	967,500 円　×　12ヶ月　＝　 11,610,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 530.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,610,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 580,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,029,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,507,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,147,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 279,399 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,323,220 円　　　　（　 70,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,354 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	138,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	522,450 円	11,610,000　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,706,450 円　（　　　　　　 16,810 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9616

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,073,000 円（　　　　　 50,143 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,323,220 円
②総費用	2,706,450 円
③純収益　①－②	8,616,770 円
④建物等に帰属する純収益	8,073,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	543,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	522,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,248 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,939,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州小倉南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市小倉南区富士見一丁目８１２番４１	2908000080175-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考