令和8年1月9日　提出 北九州小倉南 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.

鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外 ｢企救丘２－１４－２０｣ ②地積 　(㎡) 1,743   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 共同住宅 ＲＣ4 中層マンション、店 舗等が混在する住宅 地域 北西22m市道 水道、ガス、下水 企救丘 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    45 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  47.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 企救丘駅北西方 150m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、マンション、郊外型店舗等が混在する地域。地価はデベロッパーの用地取得等により上昇基調にあ り、今後も同様に推移するものと予測されるが、建築費高騰、金利上昇等により購買力の低下が懸念される。 (3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               89,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区及び小倉北区内に形成された住宅地域。近隣地域は、モノレール駅徒歩圏域に位置し、生活利 便性及び住環境が良好であり、マンション用地としてのポテンシャルが高い地域である。小倉南区の新築分譲マンショ ンの価格帯は８０㎡程度で３，５００万円前後であり、マンション価格は資材高等により上昇傾向にある。企救丘エリ アは、閑静な住環境を維持しており、戸建住宅の需要も根強く堅調に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域等の取引事例と比較検討した実証的な価格である。開発法による価格は、マンションデベロ ッパーの投資採算性の観点よりアプローチした価格であり、価格導出過程には想定項目が介在するものの、面大地評価 に当たっては有効な指標となるものである。従って、本件の場合、マンションの需給動向等を考慮の上、代表標準地と の検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格及び開発法による価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -9            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [103.0] 100 [126.1] [100.0] 100 95,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は、物価上昇継続、グローバル経済 の不安定化等下振れリスクが懸念される。不 動産市場は選別・二極化が進行。小倉南区の 人口は減少傾向。 生活利便性良好なマンション適地。マンショ ン需要は、都心物件と競合関係にあるが、分 譲、賃貸ともに需要は堅調に推移。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％