令和8年1月9日　提出 北九州小倉南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -16 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区吉田にれの木坂１丁目１番１１６ ｢吉田にれの木坂１－１４－３｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な新興住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 下曽根 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ下曽根駅　北東方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地である。今後も地域的特性は、現状のまま推移していくもの と予測されるが、商業施設への接近性も優れ、住環境の良好な住宅地として熟成度を高めていくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区の住宅地域一円と判断される。主な需要者は、北九州市内の一次取得者層である。北九州市内 の住宅地域では、需要の二極化が進む中、当地域は、最寄駅からはやや距離があり、車移動が中心となるが、スーパー 等の生活利便施設へのアクセスは比較的良好で、閑静で良好な住環境を形成しており、安定的な需要が見込まれる。取 引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地のみで１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断念した 。一方、比準価格は、対象標準地と類似性を有する事例を中心に比準を行い試算された価格であり、市場の実勢を反映 した実証的で証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -22           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区内における人口は、継続して減少傾 向にある。建築費高騰や物価高による不動産 市場への影響が懸念され先行きは不透明であ る。 近隣地域は、良好な住環境を形成している住 宅地域。地域要因の特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％