令和8年1月10日　提出 北九州小倉南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　上銘　隆佑   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月2日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和8年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区長尾５丁目２０９番１２ ｢長尾５－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 徳力嵐山口 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 徳力嵐山口駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇 傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区内の住宅地域であり、主たる市場参加者は主に小倉南区及び周辺区に通勤する一次取得者等と思 料される。画地規模が大きな土地については、宅地分譲やマンション開発等が可能であることから、前記一次取得者等 のほか、開発や転売を目的とする不動産業者等も需要者となり得る。地価水準はやや強含みで推移しており、２００㎡ 程度の土地と新築建物で、概ね３，０００万円以上と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用の一般住宅を中心として居住の快適性と利便性をともに重視する住宅地域である。比準価格は同 一需給圏内における現実の取引による市場性を反映した価格であり信頼性は高い。一方、収益価格は近隣地域において 戸建住宅の賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心として、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -3            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,300 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [101.7] [100.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州市の経済は回復傾向にあるが、小倉南 区の人口は緩やかに減少傾向である。住宅投 資はやや強含みの傾向がみられる。 近隣地域は良好な住環境を維持しており、需 要は安定的に推移している。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％