令和8年1月9日　提出 北九州小倉北 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 80,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区末広２丁目３６番３６ ｢末広２－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 1,766   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 倉庫兼作業所 Ｓ2 中小規模の営業所、 作業場等が建ち並ぶ 工業地域 北8m市道 水道、下水 小倉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 小倉駅　北東方 2.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動事由等は確認されず、土地利用は当面、現状維持程度での推移と予測。ＥＣ事業拡大に伴 う物流関連施設用地需要の高まり等も追い風となって、地価は当分の間、上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北九州市内を中心に隣接市町で形成される工業地域と把握。典型的な市場参加者は物流関連業を営む法人 事業者で、当該市場参加者は取引水準を重視して価格判断を行うと理解される。小倉都心部に程近く、交通アクセスも 良好な近隣地域では、近年のＥＣ業務拡大に伴う物流関連用地需要の高まり等も追い風となって、地価は上昇基調で推 移する。取引当事者や画地規模等により取引価格帯はまちまちであり、中心価格帯を一概に指摘することはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が成熟していないという地域的特性に鑑み収益還元法の適用を断念したが、市場参加者の市場行動に着目する と自己利用目的での不動産取引が支配的であり、この点より市場参加者の行動原理に立脚して価格にアプローチした比 準価格の説得力は高い。そこで本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基 づき導出された比準価格を標準に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 9-1           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな回復基調が続く中、米国通商政策に よる景気下振れリスクや金融・資本市場の変 動等が不動産市場に及ぼす影響については引 き続き留意の要。 地域要因に変動はないが、物流関連用地需要 を中心とした旺盛な工業地需要にも牽引され て、小倉都心部に程近い工業地の地価は上昇 基調で推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％