別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州小倉北 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.
鑑定評価額 425,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区京町２丁目２６１番１外
｢京町２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度地区
特別用途地区

(100,800)

1.5:1		 事務所

ＳＲＣ8F2B		 高層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東40m県道、北側道 水道、ガス、下水 小倉

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前の商業地域 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 小倉駅　南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉駅ターミナルに近接する準高度商業地域である。オフィス需要は旺盛であり、新設備を備えたオフィスに対
する潜在的な需要と共に地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    809,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に北九州市内の中心的商業地域であるが、駅前に存する立地や地価水準が類似した地域として広域的な
圏域一帯である。当地域はコクラ・クロサキリビテーション事業の実施により、将来的な地価上昇のポテンシャルを有
し、潜在的な需要を反映して地価は強含みで推移している。主な市場参加者は高層の事務所等を所有して収益を獲得す
る法人等である。地価水準については、立地や規模によりバラつきが大きく把握困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に取引された事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格で説得力を有する。一方、収益価格
は、収益性が重視される商業地においては重視されるべき価格であるが、地価水準に見合う十分な賃料が得られないこ
とから低位に求められた。よって、本件では現実の実勢を反映した比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の中では人口の減少幅は小さく、国際情
勢等は不安定であるものの、経済回復に伴い
、取引価格は全体的に上昇傾向にある。


小倉駅ターミナルに近接する準高度商業地域
で、新設備を備えたオフィスに対する潜在的
な需要と共に地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北８Ｋ

-11111		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
特別用途地区
(100,800)
b 小倉北８Ｋ

-21052		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
西3.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 小倉北８Ｋ

-20151		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東33m県道、
中間画地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,800)
d 小倉北８Ｋ

-20153		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,173,584  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,143,406 		 100
[  97.0]
1,178,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,240,000 
b (　           ) 
807,841  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
870,490 		 100
[  77.9]
1,117,445 
1,170,000 
c (　           ) 
749,712  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
862,169 		 100
[  74.3]
1,160,389 
1,220,000 
d (　           ) 
659,362  		 100
[ 100.0]		 [ 122.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
807,059 		 100
[  70.5]
1,144,765 
1,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,210,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,867,833 
18,502,726 
49,365,107 
38,539,200 
10,825,907 		 （　0.9608）
10,401,531 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    288,931,417 円　　　　（　    809,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 293.05 ＲＣ7 2,141.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区
特別用途地区		 100 ％   800 ％   800 ％   357 ㎡     25.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は４５㎡程度の事務所 ⑦有効率　  66.2 ％
の理由		 構造・用途等から標準的外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
293.05 
42.0 
123.08 
5,700 
701,556 		 4.0  2,806,224 
2.0  1,403,112 

 2～ 4		 事務所
293.05 
73.6 
215.68 
4,100 
884,288 		 10.0  8,842,880 
0.0  0 

 5～ 7		 事務所
293.05 
73.6 
215.68 
3,900 
841,152 		 10.0  8,411,520 
0.0  0 
塔屋
  ～  
90.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,141.35 
66.2 
1,417.16 

5,877,876 		 54,569,424 
1,403,112 
⑨年額支払賃料      5,877,876 円　×　12ヶ月　＝　      70,534,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,417.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 管理費の徴収は無いことを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        70,534,512 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,526,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,007,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,569,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         518,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,403,112 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         341,637 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,867,833 円　　　　（　       190,106 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,134 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,255,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,526,726 円  　　　       70,534,512　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,885,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,533,500 円  　　　　    651,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,502,726 円　（　　　　　　        51,828 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 651,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   2,141.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,539,200 円  
（　　　　　       107,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,867,833 円      
②総費用 18,502,726 円      
③純収益　①－② 49,365,107 円      
④建物等に帰属する純収益 38,539,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,825,907 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,401,531 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,136 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    288,931,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     809,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区京町二丁目２６１番１
 2908000192825-0000
2 　北九州市小倉北区京町二丁目２７６番５
 2908000192830-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州小倉北 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.
鑑定評価額 428,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区京町２丁目２６１番１外
｢京町２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
特別用途地区
高度地区

(100,800)

1.5:1		 事務所

ＳＲＣ8F2B		 高層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東40m県道、北側道 水道、ガス、下水 小倉

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 交通機関に近い商業地域 街

路		 ３９ｍ県道 交通

施設		 小倉駅　南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
特別用途地区
高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都心部小倉駅前に位置する商業地域であり、安定的に収益物件に対する需要がみられることから現状の土地利用
を維持して推移すると考えられる。地価水準は上昇基調で推移していくと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    807,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は小倉都心部に位置する商業地の存する範囲。主な需要者としては、地場法人や全国的な企業、投資法人
等と考えられ、広域的な範囲から流入すると考えられる。需給動向は、都心部での容積率緩和制度、再開発事業等によ
り相応の需要が見られるが、供給は少ない。市場での中心となる価格帯については、立地や規模、取引事情によりまち
まちであり、中心となる価格帯を見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　各試算価格について、比準価格は、やや取引時点が古い事例も採用しているが、現実の取引事例に基づく実証的な価
格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格と言える
が、価格変動が大きい建築費や圏域内の賃貸市場の成熟度等から、やや説得力が劣ると考えられる。以上から、相対的
に説得力に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、本件の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北九州地区の経済は緩やかに回復しており、
当区では人口微減、世帯数微増で推移してい
るが、諸物価の高騰による影響が注視される
ところである。

近隣地域の周辺では容積率緩和制度を活用し
た新しいビルの建設等が進行中であり、その
影響が注視される。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北８Ｋ

-11111		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
特別用途地区
(100,800)
b 小倉北８Ｋ

-21052		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
西3.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 小倉北８Ｋ

-10504		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
中間画地
商業

(80,318)
d 小倉北８Ｋ

-11110		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,173,584  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,143,406 		 100
[  96.0]
1,191,048 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,250,000 
b (　           ) 
807,841  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
870,490 		 100
[  78.3]
1,111,737 
1,170,000 
c (　           ) 
554,428  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
591,020 		 100
[  50.5]
1,170,337 
1,230,000 
d (　           ) 
477,553  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
489,969 		 100
[  60.5]
809,866 
850,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,250,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,800,785 
18,472,426 
49,328,359 
38,539,200 
10,789,159 		 （　0.9608）
10,366,224 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    287,950,667 円　　　　（　    807,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 293.05 ＲＣ7 2,141.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
高度地区		 100 ％   800 ％   800 ％   357 ㎡     23.0 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗、２階以上を事務所とし、各階部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  66.2 ％
の理由		 地域の同様な建物と比べて標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
293.05 
42.0 
123.08 
5,700 
701,556 		 4.0  2,806,224 
2.0  1,403,112 

 2～ 4		 事務所
293.05 
73.6 
215.68 
4,200 
905,856 		 10.0  9,058,560 
0.0  0 

 5～ 7		 事務所
293.05 
73.6 
215.68 
3,800 
819,584 		 10.0  8,195,840 
0.0  0 
塔屋
  ～  
90.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,141.35 
66.2 
1,417.16 

5,877,876 		 54,569,424 
1,403,112 
⑨年額支払賃料      5,877,876 円　×　12ヶ月　＝　      70,534,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,417.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        70,534,512 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,526,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,007,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,569,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         518,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,403,112 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         274,589 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,800,785 円　　　　（　       189,918 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,915 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,255,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,526,726 円  　　　       70,534,512　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,855,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,533,500 円  　　　　    651,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,472,426 円　（　　　　　　        51,743 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 651,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   2,141.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,539,200 円  
（　　　　　       107,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,800,785 円      
②総費用 18,472,426 円      
③純収益　①－② 49,328,359 円      
④建物等に帰属する純収益 38,539,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,789,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,366,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    287,950,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     807,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区京町二丁目２６１番１
 2908000192825-0000
2 　北九州市小倉北区京町二丁目２７６番５
 2908000192830-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考