別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州小倉北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-10 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.
鑑定評価額 281,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区馬借２丁目３３番１外
｢馬借２－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 770  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ13		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東40m県道、背面道 水道、ガス、下水 小倉

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 小倉駅　南方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ小倉都心部の商業地域である。最寄り駅に近く、繁華性も高いこ
とらから土地需要も高い状況にある。当該地域の地価は、しばらくは上昇傾向で推移すると推測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区を中心とする北九州市内の商業地域である。需要者の中心は、収益不動産開発を主目的とする不
動産開発会社及びマンションデベロッパーである。近隣地域は小倉駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。上層階を
賃貸マンションとした店舗併用の建物が建ち並んでおり、当該地域内での土地需要は高い状況が続いている。価格につ
いては、取引される価格にバラツキが大きく、その中心的価格帯を把握するのは、困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例の中から、事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を
適切に補修正して試算しており、実証性の高い価格となった。収益価格は、建築費の急騰に相応する賃料の値上げが十
分に出来ていないため、やや低位の価格となった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、不動産取引の需要に立脚し
た実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    264,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.5]		 [100.0]
100		 360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    349,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小倉北区内の人口は微減傾向にあるが、景気
は回復傾向にある。今後については、米国の
関税をはじめとする海外からの影響が懸念さ
れる。

近隣地域は、交通量の多い中心市街地内の商
業地域である。建物の高層化による高度利用
が進んでおり、地価水準は上昇傾向が続いて
いる。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北８Ｋ

-10203		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西40m市道、
北東15m、
北西10m、
三方路
商業

(100,400)
b 小倉北８Ｋ

-11110		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 小倉北８Ｋ

-21257		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西31m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 小倉北８Ｋ

-21256		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18.9m国道、
西4m、角地
商業

(90,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
283,375  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
279,049 		 100
[  74.3]
375,571 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
376,000 
b (　           ) 
477,553  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
489,969 		 100
[ 129.0]
379,821 
380,000 
c (　           ) 
366,300  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
383,882 		 100
[ 104.7]
366,649 
367,000 
d (　           ) 
425,110  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
435,015 		 100
[ 117.2]
371,173 
371,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    374,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

81,158,248 
17,931,720 
63,226,528 
55,750,500 
7,476,028 		 （　0.9248）
6,913,831 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    197,538,029 円　　　　（　    257,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 300.00 ＲＣ12 3,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   770 ㎡     20.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（部分貸し）、２階事務所（部分貸し）、３～１２階：共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 同規模ビルの標準的有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
75.0 
225.00 
3,500 
787,500 		 4.0  3,150,000 
2.0  1,575,000 

 2～ 2		 事務所
300.00 
80.0 
240.00 
2,550 
612,000 		 5.0  3,060,000 
0.0  0 

 3～12		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,950 
555,750 		 1.0  555,750 
1.0  555,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,600.00 
92.1 
3,315.00 

6,957,000 		 11,767,500 
7,132,500 
⑨年額支払賃料      6,957,000 円　×　12ヶ月　＝　      83,484,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,484,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,174,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 79,309,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,767,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         111,791 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,132,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,736,657 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      81,158,248 円　　　　（　       105,400 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,661 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,765,000 円  　　　　    953,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,504,520 円  　　　       83,484,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      655,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,100,500 円  　　　　    953,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       953,000 円  　　　　    953,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       953,000 円  　　　　    953,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,931,720 円　（　　　　　　        23,288 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9248    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 953,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,750,500 円  
（　　　　　        72,403 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 81,158,248 円      
②総費用 17,931,720 円      
③純収益　①－② 63,226,528 円      
④建物等に帰属する純収益 55,750,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,476,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,913,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,979 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    197,538,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     257,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区馬借二丁目３３番１
 2908000266686-0000
2 　北九州市小倉北区馬借二丁目３５番１
 2908000266690-0000
3 　北九州市小倉北区馬借二丁目３６番１
 2908000266692-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
北九州小倉北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-10 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　上銘　隆佑   TEL.
鑑定評価額 279,000,000 円  １㎡当たりの価格 362,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月2日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区馬借２丁目３３番１外
｢馬借２－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 770  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ13		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東40m県道、背面道 水道、ガス、下水 小倉

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 小倉駅　南方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、当面地域的な変動はないと予測される。アクセスが良好な都心部
の幹線道路沿いに位置しているため需要は安定しており、地価も上昇傾向に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区都心部の商業地域である。市場参加者の中心は、事業者や法人等で幹線沿線等ではチェーン店舗
等県外からの参入も見られる。近隣地域周辺はアクセスが良好で利便性に優れることから、用途の多様性が認められる
。また賃貸マンション等の高度利用化が進展しており、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。なお、取引の中心とな
る価格帯は、画地や建物の規模、用途等により様々であ、見出しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小倉北区の幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は同一需給圏内における現実の取引による市場性を反
映した価格であり信頼性は高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや建築費の変動
の大きさ等に起因し低位に試算されたものと思料される。よって、本件では比準価格を中心として収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    264,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 [100.0]
100		 357,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    349,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北九州市の人口は減少傾向であるが、小倉北
区の減少幅は小さく、商業地需要はやや回復
傾向にある。


アクセスが良好な都心部の幹線道路沿いに位
置し、高度利用化及び用途の多様性が認めら
れる。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北８Ｋ

-10803		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 小倉北８Ｋ

-10804		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西40m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c 小倉北８Ｋ

-10203		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西40m市道、
北東15m、
北西10m、
三方路
商業

(100,400)
d 小倉北８Ｋ

-10405		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e 小倉北８Ｋ

-10202		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西3.7m市道
、南西3.4m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,999  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
206,399 		 100
[  59.9]
344,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
345,000 
b (　           ) 
251,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
244,958 		 100
[  76.0]
322,313 
322,000 
c (　           ) 
283,375  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
279,049 		 100
[  71.3]
391,373 
391,000 
d (　           ) 
148,717  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
150,948 		 100
[  55.1]
273,953 
274,000 
e (　           ) 
105,201  		 100
[  90.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
119,815 		 100
[  50.3]
238,201 
238,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    368,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,983,124 
17,564,228 
63,418,896 
54,463,500 
8,955,396 		 （　0.9248）
8,281,950 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    236,627,143 円　　　　（　    307,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 300.00 ＳＲＣ12 3,615.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   770 ㎡     20.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び２階～３階事務所は部分貸し、４階～１２階居宅は１ＬＤＫ、平均専有面積４５㎡ ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 高層店舗・事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
75.0 
225.00 
3,500 
787,500 		 4.0  3,150,000 
2.0  1,575,000 

 2～ 3		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
2,600 
702,000 		 4.0  2,808,000 
2.0  1,404,000 

 4～12		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,937 
522,990 		 1.0  522,990 
1.0  522,990 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,615.00 
88.4 
3,195.00 

6,898,410 		 13,472,910 
9,089,910 
⑨年額支払賃料      6,898,410 円　×　12ヶ月　＝　      82,780,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,780,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,139,046 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,641,874 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,472,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         127,993 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,089,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,213,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,983,124 円　　　　（　       105,173 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,937 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,655,000 円  　　　　    931,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,483,428 円  　　　       82,780,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      650,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,913,500 円  　　　　    931,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       931,000 円  　　　　    931,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       931,000 円  　　　　    931,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,564,228 円　（　　　　　　        22,811 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9248    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 931,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   3,615.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,463,500 円  
（　　　　　        70,732 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,983,124 円      
②総費用 17,564,228 円      
③純収益　①－② 63,418,896 円      
④建物等に帰属する純収益 54,463,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,955,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,281,950 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,756 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    236,627,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     307,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区馬借二丁目３３番１
 2908000266686-0000
2 　北九州市小倉北区馬借二丁目３５番１
 2908000266690-0000
3 　北九州市小倉北区馬借二丁目３６番１
 2908000266692-0000
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備考