別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州小倉北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.
鑑定評価額 90,300,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区下到津４丁目６１番
｢下到津４－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 519  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 高層の店舗兼共同住
宅、低層店舗が多い
商業地域		 南東22m県道 水道、ガス、下水 小倉

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 小倉駅　南西方

3.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は都心外縁部の旧電車通り沿いに店舗兼共同住宅等が立地する地域で、大きな環境変化はなく、当面は
現状維持で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は小倉北区及び隣接区等の幹線及び準幹線沿いに形成された商業地等の存する範囲。圏域内での主な需要
者は地場の法人や広域的な展開を目論む事業者のほか、不動産事業者やマンションデベ等が想定される。需給動向等に
ついては、マンション用地需要としての引き合いが強く、取引価格については、立地や画地規模等によりその価格には
ばらつきが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　対象標準地の近隣地域は国道沿いの既存の商業地で賃貸物件も散見されるが自社自用の物件が多く、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の事例を採用してお
り、結果は市場性を反映し実証的な価格と言える。以上から、相対的な説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を
参考として調整を行い、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-9           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 179,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北九州地区の経済は緩やかに回復しており、
当区では人口微減、世帯数微増で推移してい
るが、諸物価の高騰による影響が注視される
ところである。

地域要因に特段の変化は見られない。近隣地
域は旧電車通り沿いに店舗やマンション等が
立地する利便なところであり、相応の需要が
見られる。

個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北８Ｋ

-20951		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東20m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b 小倉北８Ｋ

-11203		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m県道、
西3.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 小倉北８Ｋ

-20850		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.9m市道、
北7.5m、角地
商業

(100,400)
d 小倉北８Ｋ

-10903		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.5m市道
、北東4m、
角地
近商

(100,200)
e 戸畑０８Ｋ

-10704		 北九州市戸畑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m国道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
113,847  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,262 		 100
[  65.2]
179,850 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
181,663  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
189,078 		 100
[ 109.7]
172,359 
172,000 
c (　           ) 
117,103  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
113,646 		 100
[  68.5]
165,907 
166,000 
d (　           ) 
112,233  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
113,469 		 100
[  62.8]
180,683 
181,000 
e (　           ) 
111,344  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
142,799 		 100
[  83.9]
170,201 
170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,477,737 
9,913,358 
31,564,379 
29,367,000 
2,197,379 		 （　0.9430）
2,072,128 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     59,203,657 円　　　　（　    114,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 235.00 ＲＣ9 2,075.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   519 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階部分を店舗の部分貸し、３階以上を共同住宅（ファミリータイプ）とした。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域の同種同規模と比べて標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
2,700 
459,000 		 4.0  1,836,000 
2.0  918,000 

 2～ 2		 店舗
225.00 
85.0 
191.25 
2,200 
420,750 		 4.0  1,683,000 
2.0  841,500 

 3～ 9		 共同住宅
235.00 
90.0 
211.50 
1,750 
370,125 		 1.0  370,125 
1.0  370,125 
塔屋
  ～  
5.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,075.00 
88.8 
1,841.75 

3,470,625 		 6,109,875 
4,350,375 
⑨年額支払賃料      3,470,625 円　×　12ヶ月　＝　      41,647,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,841.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,056,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,647,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,056,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,135,175 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,568,325 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,109,875 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,350,375 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         851,368 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,477,737 円　　　　（　        79,919 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,802 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,510,000 円  　　　　    502,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,921,658 円  　　　       42,703,500　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      210,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,267,000 円  　　　　    502,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       502,000 円  　　　　    502,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       502,000 円  　　　　    502,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,913,358 円　（　　　　　　        19,101 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 502,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,075.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,367,000 円  
（　　　　　        56,584 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,477,737 円      
②総費用 9,913,358 円      
③純収益　①－② 31,564,379 円      
④建物等に帰属する純収益 29,367,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,197,379 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,072,128 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,203,657 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     114,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区下到津四丁目６１番
 2908000230698-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州小倉北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.
鑑定評価額 91,300,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区下到津４丁目６１番
｢下到津４－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 519  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 高層の店舗兼共同住
宅、低層店舗が多い
商業地域		 南東22m県道 水道、ガス、下水 小倉

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 小倉駅　南西方

3.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧電車通り沿いに店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因等の大きな変化はなく、今後も
現状のままで推移するものと思料される。地価は景気回復基調から上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉区中心部及びその周辺に存する商業地域である。主な需要者は法人・個人事業者、不動産業者、投資
家等が挙げられる。都心縁辺部であるが、需要は回復傾向にある。周辺は店舗や高層の店舗兼共同住宅等が立地する。
ＪＲ小倉駅から若干遠く、繁華性は中心部に比べるとやや劣るものの、前面県道が広幅員の旧電車通りで、系統もよく
、利便性は良好であること等から地価は上昇傾向にある。規模はややバラツキがあり一定ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 やや小規模な店舗の多い商業地であり、店舗等の需要が総じて弱いことから、元本に見合う賃料を収受しがたく、この
賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。一方取引数が増えつつあり、回復傾向となってきている商業地
の市場性を反映した比準価格は実証的で、説得力に富む。従って、本件では現実市場を適切に反映していると判断され
る比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-9           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.3]		 [100.0]
100		 173,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今の景気回復基調から北九州市の商業地需
要も回復傾向にあり、小倉北区及びその周辺
の商業地需要は安定的に推移している。


広幅員の幹線道路沿いに高層の店舗兼共同住
宅が建ち並ぶ商業地である。既述のように商
業地への需要は安定しており、地価は上昇傾
向となっている。

個別的要因については特段の変動要因は認め
られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北８Ｋ

-20951		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東20m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b 小倉北８Ｋ

-20850		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.9m市道、
北7.5m、角地
商業

(100,400)
c 小倉北８Ｋ

-10803		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 小倉北８Ｋ

-20201		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東16m市道、
南西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
113,847  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,262 		 100
[  66.8]
175,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
117,103  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
115,852 		 100
[  64.4]
179,894 
180,000 
c (　           ) 
193,999  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
207,199 		 100
[ 114.4]
181,118 
181,000 
d (　           ) 
173,762  		 100
[  90.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
204,027 		 100
[ 119.2]
171,164 
171,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,315,235 
10,083,907 
31,231,328 
29,198,400 
2,032,928 		 （　0.9430）
1,917,051 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     54,772,886 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 235.00 ＲＣ9 2,075.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   519 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗は部分貸し。３階以上をファミリータイプの住宅する。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
2,800 
476,000 		 4.0  1,904,000 
2.0  952,000 

 2～ 2		 店舗
225.00 
85.0 
191.25 
2,100 
401,625 		 4.0  1,606,500 
2.0  803,250 

 3～ 9		 居宅
235.00 
90.0 
211.50 
1,730 
365,895 		 1.0  365,895 
1.0  365,895 
塔屋
  ～  
5.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,075.00 
88.8 
1,841.75 

3,438,890 		 6,071,765 
4,316,515 
⑨年額支払賃料      3,438,890 円　×　12ヶ月　＝　      41,266,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,841.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,056,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,266,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,056,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,116,134 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,206,546 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,071,765 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,682 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,316,515 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,051,007 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,315,235 円　　　　（　        79,605 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,929 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,640,000 円  　　　　    528,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,692,907 円  　　　       42,322,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      207,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,488,000 円  　　　　    528,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       528,000 円  　　　　    528,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       528,000 円  　　　　    528,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,083,907 円　（　　　　　　        19,429 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 528,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   2,075.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,198,400 円  
（　　　　　        56,259 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,315,235 円      
②総費用 10,083,907 円      
③純収益　①－② 31,231,328 円      
④建物等に帰属する純収益 29,198,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,032,928 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,917,051 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,694 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,772,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区下到津四丁目６１番
 2908000230698-0000
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