令和8年1月9日　提出 北九州小倉北 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -17 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.

鑑定評価額 34,800,000 円  １㎡当たりの価格 89,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区東篠崎１丁目３１５番外 ｢東篠崎１－１７－９｣ ②地積 　(㎡) 388   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.2 共同住宅 ＲＣ3 中層共同住宅、一般 住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 片野 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 片野駅　北西方 350m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小倉都心部に比較的近い位置に所在する既成住宅地域である。最寄り駅に近く、通勤通学をはじめ 生活上の利便性が高いため住宅地の需要は高い。よって、住宅地の価格水準も上昇傾向が続くと予想される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉北区内の住宅地域である。主な需要者は、収益不動産開発を主目的とする個人事業者及び法人と考 えられる。近隣地域は、都心に近い位置に所在し交通上の利便性が良く、店舗及び教育施設等も充実している。このよ うな状況から当該地域では、共同住宅開発を目的とした土地需要は高い状況が続いている。当該地域での土地価格につ いては、取引される価格にバラツキが大きく、その中心的価格帯を把握するのは、困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存在する取引事例の中から事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を適 切に補修正して試算した。収益価格は、建築費の急騰に相応する賃料の値上げが十分に出来ていないため、やや低位の 価格となった。よって、不動産取引の需要に立脚した実証性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、更に 代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -9            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [103.0] 100 [130.9] [100.0] 100 92,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉北区内の人口は微減傾向にあるが、景気 は回復傾向にある。今後については、米国の 関税をはじめとする海外からの影響が懸念さ れる。 都心に近い位置に所在し、交通上の利便性に 優れた住宅地域である。公益利便施設の配置 も良好であり、住宅地の需要は高い状況にあ る。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％